El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha dictado sentencia en un litigio entre dos sociedades mercantiles, resolviendo un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación. El conflicto gira en torno al cumplimiento de contrato de compraventa de una finca formalizado en escritura pública en el año 2005 y plantea cuestiones clave sobre la obligación de entrega, la tradición instrumental y los efectos de la cosa juzgada.

Hechos probados

Compraventa y reclamación de cumplimiento

En 2005, las partes firmaron un contrato de compraventa de una finca con una superficie pactada de 52.839 m². La sociedad compradora, ante la falta de entrega efectiva del bien conforme a lo acordado, interpuso inicialmente una acción resolutoria del contrato y, de forma subsidiaria, reclamó el cumplimiento de contrato de compraventa, es decir, la entrega material de la finca o, en su defecto, la indemnización por los daños y perjuicios sufridos.

Litigio previo y falta de identificación de la finca

Con anterioridad, las partes ya se habían enfrentado judicialmente en relación con la ubicación y delimitación de la finca. En ese proceso, la sentencia firme desestimó la acción reivindicatoria por no acreditarse la correspondencia entre la finca inscrita y la descrita en la escritura pública. Sin embargo, no se analizó el cumplimiento de contrato de compraventa, ya que esta cuestión no se recurrió en apelación.

Proceso actual y cuestión controvertida

Nueva demanda de cumplimiento y debate jurídico

La sociedad compradora promovió un nuevo proceso solicitando el cumplimiento de contrato de compraventa. En primera instancia, el tribunal estimó la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó la sentencia, argumentando que la obligación de entrega se había cumplido mediante la escritura pública (tradición instrumental) y que existía cosa juzgada por el litigio anterior.

Fallo del Tribunal Supremo

Cosa juzgada positiva: efectos en la acción de cumplimiento

El Tribunal Supremo recuerda que la cosa juzgada material produce dos efectos:

• Efecto negativo, que impide reabrir cuestiones ya resueltas.

• Efecto positivo, que vincula a los tribunales en procesos posteriores respecto a hechos acreditados entre las mismas partes.

En este caso, la sentencia firme dictada anteriormente no impide la acción de cumplimiento de contrato de compraventa, pero sí establece hechos relevantes:

• La finca no está debidamente identificada ni delimitada.

• Los linderos y planos aportados carecen de fiabilidad.

• No se ha acreditado que el terreno ocupado por un tercero forme parte de la finca vendida.

Estos hechos son determinantes para valorar el efectivo cumplimiento de contrato de compraventa.

Tradición instrumental e incumplimiento de entrega

El Tribunal Supremo aclara que la mera formalización de la escritura pública no implica el cumplimiento de contrato de compraventa si existen dudas objetivas sobre la ubicación y delimitación del bien. La tradición instrumental (traditio chartae) exige que el vendedor tenga la posesión efectiva o disponibilidad real de la finca, lo que no ocurre en este supuesto.

Al no haberse producido la entrega efectiva conforme a lo pactado, se considera incumplida la obligación principal derivada del contrato de compraventa.

Conclusión del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo estima el recurso extraordinario y el primer motivo del recurso de casación, declarando que:

• La vendedora ha incumplido la obligación de entrega de la finca pactada en el contrato de compraventa.

• Se le condena a cumplir el contrato mediante la entrega efectiva de la finca conforme a lo pactado (52.839 m²) o, en su defecto, a indemnizar a la compradora por los daños y perjuicios sufridos.

• No se hace imposición de costas.

Conclusión

Esta sentencia del Tribunal Supremo subraya que el cumplimiento de contrato de compraventa no puede entenderse satisfecho únicamente con la firma de la escritura pública si persisten dudas sobre la ubicación, delimitación o disponibilidad efectiva del bien. La falta de entrega material conforme a lo pactado constituye un incumplimiento que justifica la acción de cumplimiento o, en su defecto, la reclamación de daños.