El Tribunal Supremo modera la indemnización por desistimiento anticipado en un arrendamiento de local

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, ha dictado una sentencia relevante en materia de desistimiento unilateral del contrato en arrendamientos de local de negocio. El caso resuelto analiza las consecuencias jurídicas y económicas de esta decisión cuando el contrato no prevé expresamente dicha facultad ni establece régimen indemnizatorio.

Arrendamiento con duración pactada y renta fija

En enero de 2015 se celebró un contrato de arrendamiento de local de negocio en Vigo, destinado a almacén, comercio de material eléctrico y taller. Las condiciones pactadas incluían:

• Una duración de ocho años, hasta el 1 de enero de 2023.
• Una renta mensual de 450 euros.

En agosto de 2016, el arrendatario comunicó por burofax su voluntad de proceder al desistimiento unilateral del contrato, con efectos a partir de noviembre del mismo año. Esta intención fue reiterada en comunicaciones posteriores.

El arrendador rechazó la validez del desistimiento unilateral del contrato y se negó a aceptar la devolución de las llaves, interponiendo demanda judicial.

Reclamación de cumplimiento o indemnización

En su demanda, el arrendador solicitó:

• Con carácter principal, el cumplimiento íntegro del contrato, es decir, que el arrendatario continuara pagando las rentas hasta el vencimiento.
• Con carácter subsidiario, una indemnización de 33.300 euros, equivalente a las rentas pendientes hasta el final del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia y, posteriormente, la Audiencia Provincial estimaron esta petición subsidiaria, entendiendo que el desistimiento unilateral del contrato había generado un incumplimiento que debía indemnizarse sin moderación alguna.

Recurso ante el Tribunal Supremo

Infracción procesal y casación

El arrendatario interpuso recurso extraordinario por infracción procesal, que fue desestimado en su totalidad por el Tribunal Supremo al no apreciarse errores en la valoración probatoria.

En el recurso de casación, el debate se centró en si la reclamación del arrendador debía considerarse como una acción de cumplimiento del contrato (que no admite moderación) o como una petición de indemnización por resolución anticipada (que sí permite una valoración razonada del daño).

Resolución o cumplimiento: claves jurídicas

El Tribunal Supremo concluye que, en la práctica, las instancias trataron la relación arrendaticia como resuelta, ya que no impusieron la continuidad del contrato ni la restitución del local. Por tanto, no se trata de una acción de cumplimiento, sino de una resolución por desistimiento unilateral del contrato, con la consiguiente necesidad de valorar el daño económico causado.

Doctrina jurisprudencial aplicable

Moderación de la indemnización por desistimiento unilateral del contrato

El Alto Tribunal reitera que, en los supuestos de desistimiento unilateral del contrato en arrendamientos de local sin cláusula expresa, no puede presumirse que el arrendador tenga derecho automático a todas las rentas pendientes.

El arrendador solo podrá reclamar una indemnización por daños y perjuicios, y esta debe ser moderada en atención a diversos factores:

• La posibilidad de rearrendar el local en un plazo razonable.
• El tiempo real en que recupera la disponibilidad efectiva del inmueble.
• Las condiciones del mercado o el posible uso alternativo del local.
• El tiempo restante hasta la finalización contractual.

Este criterio de moderación responde al principio de que la reclamación derivada del desistimiento unilateral del contrato debe estar vinculada al daño realmente sufrido y no al lucro teórico.

Indemnización moderada por el Supremo

Criterios objetivos para fijar la compensación

Asumiendo funciones de instancia, el Tribunal Supremo establece directamente la indemnización por desistimiento unilateral del contrato en función del tiempo en que el arrendador no pudo reorganizar el uso económico del local.

La cuantía reconocida incluye:

• Rentas impagadas de noviembre y diciembre de 2016: 900 €
• Todo 2017: 5.400 €
• Todo 2018: 5.400 €
• Hasta mayo de 2019: 2.250 €

Adicionalmente, se añade una anualidad completa (5.400 €) como margen razonable para encontrar un nuevo arrendatario.

En total, el Supremo fija la indemnización en 19.350 euros, en lugar de los 33.300 euros reconocidos en primera y segunda instancia, aplicando así su doctrina sobre la moderación en casos de desistimiento unilateral del contrato.