El Tribunal Supremo ha reafirmado, en una reciente sentencia de su Sala de lo Contencioso-Administrativo, que la visita interior del inmueble es un requisito esencial en las valoraciones periciales con trascendencia tributaria. La resolución anula una sentencia anterior de la Audiencia Nacional que había validado una comprobación de valores basada únicamente en una inspección exterior. El Alto Tribunal consolida así una doctrina clara: sin visita interior, no hay valoración válida.

Hechos probados

Valoración pericial sin visita interior

El caso tiene su origen en la regularización del IRPF del ejercicio 2007, tras una operación de aportación no dineraria de varios inmuebles a una sociedad. La Administración llevó a cabo una comprobación de valores mediante informe pericial, pero el técnico designado no realizó una visita interior a los inmuebles, limitándose a observar el exterior y a utilizar datos catastrales y registrales.

Los contribuyentes impugnaron las liquidaciones y sanciones al considerar que no se había efectuado una valoración real del estado de los bienes, precisamente por haberse omitido la visita interior. Sin embargo, tanto el TEAC como la Audiencia Nacional confirmaron la actuación administrativa, considerando suficiente la inspección externa.

Recurso de casación y cuestión de interés

¿Es prescindible la visita interior?

Los recurrentes acudieron al Tribunal Supremo, que admitió el recurso de casación para resolver una cuestión de interés casacional: si la visita interior al inmueble es imprescindible en la comprobación de valores periciales o si puede sustituirse por observación exterior y datos documentales.

Doctrina consolidada del Supremo

La visita interior, regla general e ineludible

El Tribunal Supremo, en línea con su jurisprudencia previa (STS 26/11/2015, STS 21/01/2021 y STS 04/07/2023), reitera que la visita interior del inmueble es una exigencia general y obligatoria en cualquier valoración pericial con finalidad tributaria.

Solo en circunstancias excepcionales, y debidamente motivadas en el expediente, puede justificarse la omisión de la visita interior. El perito debe razonar de forma clara por qué no ha accedido al interior del bien y por qué ello no afecta a la fiabilidad de su valoración.

El Supremo subraya que la carga de la prueba corresponde a la Administración, quien debe acreditar el estado real del inmueble. No puede recurrirse a presunciones sobre el estado del interior basadas en su aspecto externo ni trasladar al contribuyente la carga de desvirtuar esa valoración mediante informes contradictorios.

Aplicación al caso concreto

La omisión de la visita interior invalida la valoración

En este supuesto, el informe pericial administrativo omitió por completo la visita interior de los inmuebles. Tampoco ofreció explicación ni motivación sobre esta omisión. Para el Tribunal Supremo, esa actuación vulnera el deber de motivación y los principios de objetividad y exhaustividad en la valoración.

La sentencia concluye que la falta de visita interior impide una valoración válida, por lo que procede la anulación de las liquidaciones y sanciones impugnadas.

Conclusión

Sin visita interior, no hay valoración válida

Esta sentencia refuerza una línea jurisprudencial clara:

“La realización de una visita exterior, confirmada por la práctica de algunas fotografías, no es suficiente para enervar la necesidad de visita interior del inmueble, debiendo el perito explicar y motivar en su informe las razones que, en su caso, puedan justificar su imposibilidad o innecesaridad”.

La visita interior sigue siendo la regla general para asegurar una valoración completa, individualizada y conforme a derecho. Solo de forma excepcional y con una justificación sólida podrá prescindirse de ella.