El Tribunal Supremo ha confirmado que procede estimar una acción de cumplimiento contractual cuando el vendedor no entrega de forma efectiva y material la finca objeto de compraventa, a pesar de haberse otorgado escritura pública. Esta resolución refuerza la doctrina sobre la entrega real en la compraventa y el alcance de la cosa juzgada positiva.
Objeto del litigio: ejercicio de una acción de cumplimiento en contrato de compraventa
La parte compradora ejercitó una acción de cumplimiento como pretensión subsidiaria, tras la negativa de la vendedora a entregar la finca vendida. El contrato había sido formalizado en escritura pública en el año 2005, pero la finca nunca fue entregada de forma efectiva ni estaba claramente identificada sobre el terreno.
Discrepancia entre superficie pactada y superficie registral
La finca se vendió como si tuviera una superficie superior a 52.000 m², pero registralmente solo constaban 28.000 m². Esta discrepancia impidió localizarla con certeza en la realidad física. Esta falta de correspondencia fue clave para fundamentar la procedencia de la acción de cumplimiento.
Cosa juzgada positiva: efecto vinculante de una sentencia anterior
El Tribunal Supremo recuerda que la cosa juzgada tiene un doble efecto:
- Negativo: impide volver a enjuiciar el mismo asunto entre las mismas partes.
- Positivo: obliga a respetar lo ya resuelto en otro proceso si es antecedente lógico del litigio actual.
En un procedimiento anterior, resuelto en 2011, ya se había declarado que la finca no estaba identificada correctamente en el plano aportado. Este pronunciamiento se convierte en un punto de partida obligatorio en el nuevo litigio, respaldando la estimación de la acción de cumplimiento.
Tradición instrumental no suficiente sin identificación material
Aunque la vendedora otorgó escritura pública, el Tribunal Supremo aclara que la tradición instrumental (art. 1462 CC) solo suple la entrega material si el bien está efectivamente localizado. Sin identificación real sobre el terreno, no puede considerarse cumplida la obligación de entrega.
El artículo 1461 CC exige que la cosa vendida se entregue con identidad e integridad, lo cual no ocurrió en este caso. La finca no estaba delimitada ni localizada físicamente, por lo que se justifica el ejercicio de la acción de cumplimiento.
Fallo del Tribunal Supremo: estimación de la acción de cumplimiento y alternativa indemnizatoria
El Tribunal estima el recurso por infracción procesal y casación, declarando que:
- La vendedora incumplió la obligación de entrega.
- Se estima la acción de cumplimiento presentada por la compradora.
- Se condena a la vendedora a entregar 52.839 m² de terreno por el precio pactado (32,55 €/m², total 1.719.909,45 €).
- En caso de imposibilidad de entrega, se impone una indemnización por daños y perjuicios.
Conclusión: el Supremo consolida la eficacia de la acción de cumplimiento en compraventa de inmuebles
Esta sentencia refuerza la seguridad jurídica en las operaciones de compraventa y deja clara la utilidad de la acción de cumplimiento cuando la cosa vendida no ha sido entregada según lo pactado. La mera escritura no sustituye la entrega real si el bien no está identificado con certeza.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo subraya que la acción de cumplimiento es procedente cuando el vendedor no ha ejecutado su obligación esencial de entregar la cosa vendida conforme al contrato.
