El Tribunal Supremo analiza la prescripción de la acción para reclamar la reparación de vicios constructivos aparecidos dentro del período de garantía trienal de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). La sentencia se centra en determinar el momento en que comienza a computarse el plazo de prescripción de dos años previsto en el artículo 18 LOE, cuando los daños no pueden considerarse «continuados».

Hechos probados: origen del conflicto

Construcción y entrega del aparcamiento

En octubre de 2005 se adjudicó la obra de un aparcamiento subterráneo, cuya recepción definitiva se formalizó en marzo de 2007.

Reclamaciones y comunicaciones fehacientes

Aunque ya en abril de 2009 se presentó una queja informal, no fue hasta el 17 de junio de 2010 cuando se envió un burofax exigiendo la reparación de filtraciones de agua detectadas tras la entrega. Posteriormente, no se remitió nuevo requerimiento hasta el 12 de abril de 2016.

Peritaje e identificación del defecto

Un informe pericial elaborado en octubre de 2015 confirmó múltiples puntos de entrada de agua, atribuidos a una incorrecta impermeabilización en la unión de los muros perimetrales con los forjados. Se documentó una reparación parcial ya en abril de 2010.

Naturaleza del daño: ¿permanente o continuado?

El debate jurídico giró en torno a la calificación de los daños para determinar cuándo comenzó el plazo de prescripción de la acción. Aunque las filtraciones eran reiteradas, el Tribunal Supremo concluyó que su origen era identificable desde la primera reclamación de junio de 2010, y que el alcance del daño podía preverse desde entonces.

Por tanto, los daños no eran «continuados» en sentido jurídico, sino «permanentes», lo cual impide retrasar el inicio del cómputo de la prescripción de la acción.

Primera instancia | Prescripción de la acción declarada

El juzgado de primera instancia aplicó el artículo 17.1 b) LOE, que establece un plazo de garantía de tres años para vicios que afecten a la habitabilidad, y el artículo 18 LOE, que fija un plazo de prescripción de la acción de dos años desde la manifestación del defecto.

Determinó que:

• El defecto se manifestó dentro del período de garantía.
• La primera reclamación fehaciente fue en junio de 2010.
• La acción no se ejercitó nuevamente hasta abril de 2016, por lo que se encontraba prescrita.

Audiencia Provincial | Daños continuados y acción vigente

En apelación, la Audiencia Provincial consideró que los defectos eran daños continuados, por lo que el plazo de prescripción de la acción no habría comenzado hasta su consolidación definitiva. En consecuencia, declaró que la acción no estaba prescrita y condenó al constructor a ejecutar la reparación.

Tribunal Supremo: se confirma la prescripción de la acción

El Tribunal Supremo revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y ratifica la prescripción de la acción:

• La mera repetición del daño no basta para considerar un daño como continuado.
• Desde junio de 2010 se conocía el origen y la evolución previsible del defecto.
• El plazo de prescripción de la acción se inició entonces, finalizando antes de abril de 2016.

No se aprecia interrupción o suspensión que pueda afectar al cómputo del plazo legal.