El Tribunal Supremo ha confirmado que una comunidad de propietarios puede prohibir el uso de viviendas como apartamentos turísticos, siempre que cuente con la mayoría cualificada prevista en la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia interpreta el artículo 17.12 LPH en su redacción previa a 2025, y consolida una doctrina clave frente al creciente conflicto en torno al uso turístico de inmuebles en comunidades residenciales.
Acuerdo comunitario contra los apartamentos turísticos
El litigio se origina tras la adopción de un acuerdo el 17 de enero de 2019 por la junta de propietarios de un edificio residencial. Con el respaldo de la mayoría cualificada de tres quintos de propietarios y cuotas, la comunidad decidió prohibir los apartamentos turísticos dentro del inmueble.
Varios copropietarios impugnaron el acuerdo, sosteniendo que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal —según la redacción introducida por el Real Decreto-ley 21/2018— permitía únicamente limitar o condicionar esta actividad, pero no prohibirla.
Primera instancia: nulidad del acuerdo
El juzgado de primera instancia dio la razón a los demandantes y declaró nulo el acuerdo, al considerar que una prohibición total excedía las facultades otorgadas por la ley a la comunidad.
Apelación: la Audiencia valida la prohibición
La Audiencia Provincial revocó esa decisión. Según su criterio, el artículo 17.12 sí permite a las comunidades prohibir los apartamentos turísticos, siempre que se respete la doble mayoría legal. La Audiencia entendió que prohibir también es una forma de limitar, y que esta medida es válida cuando se adopta conforme al procedimiento establecido.
Recurso de casación: los copropietarios acuden al Supremo
Ante este fallo, los copropietarios afectados interpusieron recurso de casación, insistiendo en que el acuerdo era desproporcionado e ilegal.
Doctrina del Tribunal Supremo
Las comunidades pueden prohibir apartamentos turísticos
La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso y ratifica la decisión de la Audiencia Provincial. En su fallo, el Tribunal reitera la doctrina fijada en sus sentencias 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, en las que afirma que la expresión “limitar” incluye la facultad de prohibir los apartamentos turísticos, siempre que se cumpla con la mayoría de tres quintos.
Este criterio permite a las comunidades adoptar medidas claras frente a actividades turísticas que puedan alterar la convivencia, el uso residencial o la seguridad del edificio.
Relevancia de la reforma legal de 2025
La ley ya reconoce expresamente esta posibilidad
El fallo añade que la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, refuerza esta interpretación, al establecer de forma expresa que las comunidades pueden aprobar, limitar, condicionar o prohibir los apartamentos turísticos, siempre que se alcance la mayoría cualificada prevista en la ley.
Fallo del Tribunal Supremo
Validez del acuerdo comunitario contra apartamentos turísticos
El Tribunal Supremo declara que no ha lugar al recurso de casación y confirma la validez del acuerdo impugnado, condenando en costas a los copropietarios recurrentes.
Con esta resolución, el Tribunal consolida un criterio jurisprudencial que refuerza el control comunitario sobre el uso turístico de las viviendas. Y otorga seguridad jurídica a las comunidades que desean proteger su uso residencial.
