La doctrina y la jurisprudencia coinciden en distinguir tres tipos de arras, en función de la finalidad a la que respondan:

A) Arras confirmatorias

Sirven como prueba de la celebración del contrato y anticipo del precio. No permiten desistir del contrato ni se consideran garantía ante un incumplimiento. Su entrega no altera el régimen ordinario del contrato. STS 31 julio 1992 (Tol 1660961); STS 10 febrero 1997 (Tol 216613).

B) Arras penales

Actúan como cláusula penal, garantizando el cumplimiento del contrato y cuantificando anticipadamente los daños por incumplimiento. No habilitan el desistimiento; entran en juego en caso de resolución por incumplimiento imputable a una de las partes. Es posible su moderación judicial (art. 1154 CC). STS 7 julio 1978 (Tol 2186370); STS 25 octubre 2006 (Tol 1006882); STS 21 junio 2013 (Tol 3888444).

C) Arras penitenciales

Otorgan a cualquiera de las partes el derecho a desistir unilateralmente del contrato, mediante la pérdida o devolución doblada de lo entregado. No se identifican con un incumplimiento, sino con una facultad voluntaria de desistimiento. Si ninguna parte ejerce esa facultad, lo entregado se integra en el precio. Se regula en el Art. 1454 CC. STS 23 septiembre 2014 (Tol 4521012); STS 20 mayo 2004 (Tol 448391).

RÉGIMEN INTERPRETATIVO Y VALOR PROBATORIO DEL PACTO DE ARRAS

Cuando no consta con claridad la voluntad de las partes de pactar arras, o el tipo concreto de las mismas, los tribunales aplican las reglas generales de interpretación contractual (arts. 1281 a 1289 CC).

En caso de duda, la jurisprudencia dominante tiende a calificar las arras como confirmatorias, considerando el art. 1454 CC de aplicación restrictiva y excepcional. Una parte de la doctrina, en cambio, considera que el art. 1454 debería operar con carácter supletorio, aplicándose como arras penitenciales si no se pactó expresamente otra finalidad.

La interpretación restrictiva del art. 1454 CC por parte de la jurisprudencia exige que conste de forma clara e inequívoca que las partes quisieron otorgar a las arras un carácter penitencial. El uso de fórmulas ambiguas como “en concepto de señal” o “a cuenta del precio” no es suficiente para activar el régimen del art. 1454.

Aunque esta interpretación encuentra respaldo en numerosas sentencias (v.gr., STS 27 octubre 2010, Tol 1979901; STS 25 abril 2018, Tol 6592269), parte de la doctrina critica que se convierte en una norma de escasa utilidad práctica, al exigir un acuerdo expreso que contradice el carácter supletorio habitual de las normas dispositivas.

Este debate tiene importantes consecuencias prácticas, pues determina si las partes pueden o no desistir del contrato y en qué términos.

ESPECIAL CONSIDERACIÓN DE LAS ARRAS PENITENCIALES

Como hemos señalado, la mayor problemática de las arras surge al interpretar la voluntad de las partes y al delimitar su función en el contrato:

• Características de las arras: La jurisprudencia ha establecido que las arras tienen un carácter accesorio y accidental al contrato principal, requiriendo un acuerdo explícito entre las partes para su existencia.

• Tipos de arras: Establece la identificación de las tres categorías de arras, cada una con sus consecuencias jurídicas distintas.

• Voluntad de las partes: La interpretación de la voluntad de los contratantes es esencial para definir la existencia y la función de las arras. Si no hay claridad, la jurisprudencia tiende a considerarlas como un anticipo del precio o como arras confirmatorias.

Este tipo de arras permite a las partes, desde el momento de su estipulación en el contrato, la facultad de desistir unilateralmente del mismo, bajo las consecuencias económicas predefinidas.

• Facultad de desistimiento unilateral: Las arras penitenciales otorgan a las partes la capacidad de retirarse del contrato de forma unilateral, mediante el cumplimiento de las penalizaciones económicas pactadas.

• Consecuencias económicas: Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas. Si es el vendedor quien desiste, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida como arras.

• Efecto liberador: La resolución del contrato por arras penitenciales exime a ambas partes de la obligación de cumplir con el contrato y sus términos.

• Interpretación restrictiva: La opción de resolver el contrato mediante arras penitenciales debe estar expresamente contemplada en el contrato, ya que por su naturaleza excepcional su interpretación es restrictiva.

La devolución de las arras marca el fin del contrato de compraventa por . . .