Oct 4, 2023 | Derecho Civil
El arrendamiento de bienes inmuebles conlleva restricciones en cuanto a su duración máxima y mínima, dependiendo del tipo de bien que se pretenda arrendar. Por ejemplo, en la Ciudad de México, el arrendamiento de viviendas no puede pactarse por un período inferior a un año, mientras que para propiedades destinadas al comercio o la industria, el plazo máximo es de veinte años. Es importante destacar que el contrato de arrendamiento debe formalizarse por escrito, y la omisión de esta formalidad es responsabilidad del arrendador.
El arrendador asume las siguientes obligaciones:
- Entregar el bien arrendado, en condiciones adecuadas;
- Realizar las reparaciones necesarias para el mantenimiento del bien durante el periodo de arrendamiento;
- No interferir ni obstaculizar el uso del bien por parte del arrendatario;
- Garantizar que el arrendatario disfrute del bien en paz y sin perturbaciones; y,
- Responder por los daños y perjuicios que el arrendatario pueda sufrir debido a defectos o vicios ocultos en el bien arrendado.
El arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones:
- Pagar la renta en los plazos y montos acordados;
- Responder de los daños que pueda causar al bien debido a su negligencia o mal uso; y,
- Utilizar el bien únicamente para los fines acordados, conforme a su naturaleza.
Es importante tener en cuenta estas obligaciones y responsabilidades, tanto para el arrendador como para el arrendatario al formalizar el contrato de arrendamiento. Esto garantizará un acuerdo claro y equitativo entre ambas partes.
Legislación
Código Civil Federal
ARTÍCULO 2398. Definición de Arrendamiento
Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para las fincas destinadas a habitación y de veinte años para las fincas destinadas al comercio o a la industria.
ARTÍCULO 2399. Renta
La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada.
ARTÍCULO 2408. Muerte del Arrendador
El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido.
ARTÍCULO 2409. Transmisión de la propiedad
Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendrá obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicialmente o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario; a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento.
ARTÍCULO 2412. Obligaciones del Arrendador
El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
- A entregar al arrendatario la finca arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo convenido expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y seguridad del inmueble;
- A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias;
- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables;
- A garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
- A responder de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento.
ARTÍCULO 2415. Notificación de reparaciones
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad . . .
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Abr 13, 2023 | Derecho Penal
CONCEPTO Y CARACTERIZACIÓN GENERAL DEL PHISHING BANCARIO
El phishing bancario son un conjunto de técnicas variadas utilizadas por ciberdelincuentes para suplantar la identidad de una entidad o persona legítima, reconocida y de confianza (bancos, instituciones, etc.) con el objetivo de conseguir información personal y bancaria de sus víctimas, para posteriormente apoderarse de dinero de sus cuentas y tarjetas.
Se dice que el término phishing proviene de la palabra inglesa "fishing" (pesca), haciendo alusión a utilizar un cebo y esperar a que las víctimas «muerdan el anzuelo.» También se dice que el término phishing es la contracción de password harvesting fishing (cosecha y pesca de contraseñas). A quien practica el phishing se le llama phisher.
La mayoría de los casos de phishing se distribuyen a través del correo electrónico, pero también se utilizan las redes sociales, creando perfiles y páginas falsas; envío de mensajes SMS al teléfono móvil (smishing); o mediante llamadas telefónicas (vishing).
No obstante, los ataques de phishing se pueden clasificar según el objetivo contra el que se dirige el ataque, el fin, el medio que se utiliza o según el modo de operación. Un caso concreto puede pertenecer a varios tipos de phishing a la vez.
El «phishing» es actuación fraudulenta de terceros, que implica la obtención de forma engañosa y fraudulenta de los códigos de usuarios y contraseñas de clientes de Banca Electrónica, al objeto de realizar transferencias no autorizadas, de la que debe de responder de acuerdo con el régimen legal resumido.
REGULACIÓN
a) Real Decreto-ley 19/2018, de 23 de noviembre, de servicios de pago y otras medidas urgentes en materia financiera (TOL6.920.021) regula las obligaciones de las entidades financieras en relación con el denominado phishing bancario.
Concretamente el Artículo 45 que lleva por rúbrica «Responsabilidad del proveedor de servicios de pago en caso de operaciones de pago no autorizadas» establece una responsabilidad «cuasi objetiva» de la entidad bancaria que le obliga a reintegrar al titular de la cuenta las cantidades dispuestas y no autorizadas por él.
1. Sin perjuicio del artículo 43 de este real decreto-ley, en caso de que se ejecute una operación de pago no autorizada, el proveedor de servicios de pago del ordenante devolverá a éste el importe de la operación no autorizada de inmediato y, en cualquier caso, a más tardar al final del día hábil siguiente a aquel en el que haya observado o se le haya notificado la operación, salvo cuando el proveedor de servicios de pago del ordenante tenga motivos razonables para sospechar la existencia de fraude y comunique dichos motivos por escrito al Banco de España, en la forma y con el contenido y plazos que éste determine. En su caso, el proveedor de servicios de pago del ordenante restituirá la cuenta de pago en la cual se haya efectuado el adeudo al estado en el que se habría encontrado de no haberse efectuado la operación no autorizada.
La fecha de valor del abono en la cuenta de pago del ordenante no será posterior a la fecha de adeudo del importe devuelto.
2. Cuando la operación de pago se inicie a través de un proveedor de servicios de iniciación de pagos, el proveedor de servicios de pago gestor de cuenta devolverá inmediatamente y, en cualquier caso, a más tardar al final del día hábil siguiente, el importe de la operación de pago no autorizada y, en su caso, restituirá la cuenta de pago en la cual se haya efectuado el adeudo al estado en el que se habría encontrado de no haberse efectuado la operación no autorizada.
Si el responsable de la operación de pago no autorizada es el proveedor de servicios de iniciación de pagos, deberá resarcir de inmediato al proveedor de servicios de pago gestor de cuenta, a petición de este, por las pérdidas sufridas o las sumas abonadas para efectuar la devolución al ordenante, incluido el importe de la operaci . . .
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Abr 13, 2023 | Derecho Administrativo
CARACTERIZACIÓN
La ocupación ilegal de inmuebles no es un fenómeno nuevo, pero en la actualidad sí que ha provocado un aumento de la alarma social y, en muchas, ocasiones problemas de convivencia con los residentes de los edificios.
Como ocurre con la mayoría de las situaciones sociales, el problema se afronta desde diferentes perspectivas (civil, penal, administrativa), y crea realidades hasta ese momento desconocidas (mafias, empresas de desocupas, etc.).
A lo anterior se une la circunstancia de que cada Comunidad Autónoma con competencia en materia de vivienda ha regulado a su criterio y según su perspectiva del fenómeno de la ocupación, diferentes soluciones. Estas medidas van dirigidas, por un lado, a proteger a las personas en riesgo de exclusión que ocupan viviendas por necesidad y, por otro, a proteger a los propietarios que se ven privados de la posesión de sus inmuebles. Distinguiendo entre aquellos que se ven privados de su vivienda y los grandes tenedores o propietarios.
La situación de ocupación de inmuebles puede tener su origen en varias circunstancias, de entre ellas destacamos:
- Contratos de alquiler o precario. Por un lado, quien ocupa una vivienda puede haber accedido a ella de forma legítima mediante un contrato de alquiler o con consentimiento de su propietario (precario), pero permanece en ella incumpliendo el contrato o en contra de la voluntad del titular. En estos casos solo impropiamente podemos hablar de ocupación ilegal, ya que el origen de la ocupación es autorizado. El propietario tiene que dilucidar su derecho ante los tribunales por vía de la acción de desahucio ya se por terminación del contrato, impago de la renta o por precario.
- Vivienda habitada. Por otro lado, el más grave, la ocupación tiene por objeto la vivienda que constituye la morada de otra persona. Se trata de un allanamiento de morada que es objeto de mayor protección.
- Viviendas deshabitadas. En estos casos la ocupación tiene por objeto inmuebles deshabitados que, por lo tanto, no constituye la vivienda de nadie. Normalmente se refiere a viviendas de bancos o grandes tenedores de inmuebles.
LEGISLACIÓN
- Constitución Española
Artículo 18.
«2. El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito»
- Legislación civil general
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal TOL230.715
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se substanciará por las normas que regulan el juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación . . .
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Abr 12, 2023 | Derecho Civil
Real Decreto 176/2023, de 14 de marzo, por el que se desarrollan entornos más seguros de juego [TOL9.440.170]
La norma desarrolla la Ley 13/2011, de 27 de mayo, de regulación del juego [TOL2.118.622], con el objetivo de proteger los derechos de grupos con comportamientos de juego de riesgo, problemático o patológico y, en general, la protección de las personas consumidoras.
En este sentido, las prácticas de juego responsable o seguro llevadas a cabo por los operadores de juego deben orientarse a establecer un adecuado marco de protección de las personas consumidoras de juegos de azar, con especial atención a los colectivos especialmente vulnerables a esta actividad.
Entre los colectivos más vulnerables se encuentran los jóvenes, en tanto que colectivo particularmente sensible a mensajes y patrones de juego inadecuados, así como cualquier persona con posibilidad de desarrollar comportamientos de riesgo en su actividad de juego, o bien de aquellos otros colectivos que ya hayan desarrollado tales comportamientos.
A pesar de los desarrollos normativos de la Ley 13/2011, existe una gran disparidad tanto en las medidas adoptadas como en el desarrollo efectivo de las mismas entre las distintas entidades autorizadas para la oferta de juego de ámbito estatal.
Ámbito subjetivo de aplicación
Afecta a los operadores que desarrollen una actividad de juego comprendida en el ámbito de aplicación de la Ley 13/2011, de 27 de mayo, que esté sometida a identificación de usuario y con cuenta de juego.
Definiciones
La norma contiene una serie de definiciones, de entre las que destacamos las siguientes:
Autoexclusión: Facultad de una persona de solicitar que temporalmente se le restrinja el acceso a su cuenta de juego sin que se proceda a su cancelación o cierre.
Autoprohibición: Facultad de una persona de solicitar que le sea prohibida la participación en las actividades de juego, mediante su inscripción en el Registro General de Interdicciones de Acceso al Juego.
Clientela privilegiada: Aquellas personas que, atendiendo a su relevante nivel de gasto, son objeto por el operador de una atención especializada que les permite acceder a los productos o servicios ofrecidos por este en condiciones mejoradas o más ventajosas que al resto de la clientela o a actividades promocionales singularizadas.Participantes con un comportamiento de juego intensivo: Aquellos jugadores o jugadoras que hayan incurrido en pérdidas netas semanales iguales o superiores a 600 euros, durante tres semanas seguidas. En aquellos casos en que sean participantes jóvenes, las pérdidas netas semanales deberán ser iguales o superiores a 200 euros semanales, durante tres semanas seguidas. La pérdida neta semanal de la persona jugadora se calculará por el importe del saldo inicial en la cuenta de juego más los depósitos realizados deducidas las retiradas y el saldo final. Solo se tendrán en cuenta las transacciones y los saldos en dinero real. A estos efectos la semana es la comprendida entre las 00:00 horas del lunes y las 24:00 horas del domingo. Estos participantes perderán la condición de jugadores con un comportamiento de juego intensivo cuando hayan transcurrido seis semanas sin que, en ninguna de ellas, se hayan vuelto a sobrepasar los niveles de pérdidas semanales señalados.
Participantes vulnerables o grupos en riesgo: Aquellos participantes con un comportamiento de juego intensivo, a los que le serán de aplicación las medidas previstas en los artículos 19 a 21; participantes jóvenes, a los que le serán de aplicación las medidas previstas en los artículos 22 y 23; participantes incursos en comportamientos de juego de riesgo, a los que le serán de aplicación las medidas previstas en los artículos 24 a 30; y, por último, participantes que hayan ejercido las facultades de autoprohibición o autoexclusión, a los que le serán de aplicación las medidas previstas en los artículos 31 a 35.
Políticas activas de información y protección de las personas consumidoras
La norma establece una serie de medidas que no excluyen las previstas en cualquier otra norma aplicable a la actividad de juego sujeta a licencia, autorización o reserva . . .
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