Consulta
Se tiene un caso en el cual un banco demanda a una persona deudora, por el pago total de una hipoteca; la deudora traspasó la vivienda hipotecada a una tercera persona, la cual pagaba la mensualidad correspondiente, sin embargo, la persona deudora interrumpió los pagos por lo que el tercero se encuentra en un estado de incertidumbre ya que el juicio hipotecario se encuentra en etapa de remate y el no es parte en el juicio.
¿Cómo se le puede asesorar al tercero?
Respuesta
En México, la hipoteca es una garantía real sobre el bien inmueble. Según el Código Civil Federal (CCF), “los bienes hipotecados quedan sujetos al gravamen impuesto, aunque pasen a poder de tercero”, art. 2894 CCF. Esto significa que la vivienda transferida al sobrino sigue gravada con la hipoteca. Sin embargo, el sobrino no es deudor personal de la deuda (no firmó el crédito), sino un tercero adquirente. La Suprema Corte ha establecido que, en un juicio ordinario (no hipotecario) iniciado contra el deudor original, el comprador anterior del bien (que conocía la hipoteca) es un tercero extraño al juicio y no asume la obligación personal del deudor; véase la CONTRADICCIÓN DE TESIS: 83/2006-PS, consultable en https://www2.scjn.gob.mx/juridica/engro … nte,133358
Por lo tanto, el banco no puede exigirle la deuda hipotecaria al sobrino como si fuera deudor.
I. DERECHOS Y VÍAS DE DEFENSA DEL SOBRINO
1. Tercería excluyente de dominio: El sobrino, como propietario registral (o acreedor de un derecho real sobre el inmueble), puede impugnar el remate interponiendo una tercería excluyente de dominio. El Código Nacional de Procedimientos Civiles (CNPC) permite que un tercero con interés propio y distinto oponga la tercería mientras no se haya entregado la posesión al rematante, art. 497 del CNPC.
En particular, el art. 492 prohíbe la tercería excluyente solo si el tercero consintió en la hipoteca, cosa que no ocurre aquí, y el art. 497 autoriza oponer la tercería en cualquier estado del proceso (hasta antes de la adjudicación definitiva). Con la tercería, el sobrino debe probar su título de propiedad (escritura registrada) para solicitar que se cancele el embargo y se suspenda el remate, pues él tiene mejor derecho sobre el bien que el acreedor.
2. Imposibilidad de subrogarse automáticamente: Aunque el sobrino ha pagado cuotas a su tía, al no haber pagado directamente al banco, no queda subrogado en derechos del acreedor hipotecario. El propio Código Civil Federal dispone que existe subrogación de acreedor, art. 2058, IV del CCF, cuando quien adquiere un inmueble paga al acreedor con crédito hipotecario anterior a su adquisición, pero solo se subroga quien paga al banco. En este caso, el sobrino pagó a la tía (deudora), por lo que no adquirió por ley los derechos del banco.
3. Juicio hipotecario especializado: La vía para hacer efectivo el cobro de un crédito garantizado con hipoteca es el juicio especial hipotecario (o ejecutivo hipotecario). No es procedente un juicio ordinario civil o mercantil para este fin. La jurisprudencia de la SCJN señala que “no es jurídicamente factible… hacer efectiva una garantía hipotecaria a través de un juicio distinto del hipotecario”, véase la CONTRADICCIÓN DE TESIS: 83/2006-PS. Dicho en otras palabras, el banco debe demandar y embargar al deudor originario (la tía) vía el proceso hipotecario, y el sobrino entraría como tercero poseedor en ese proceso. Al no haberlo llamado al juicio (aun cuando el traslado de dominio estaba inscrito), se le privó de su garantía de audiencia del artículo 14 constitucional.
4. Juicio de amparo: Dado que el proceso ya está en la etapa de remate, el sobrino puede acudir al amparo para proteger sus derechos constitucionales (propiedad y audiencia). La Suprema Corte ha señalado que excluir al propietario inscrito de la demanda hipotecaria viola el derecho de audiencia (art. 14 CPEUM). Por tanto, el sobrino tiene interés jurídico para promover un amparo indirecto contra la resolución que apruebe el remate definitivo, con solicitud de suspensión, alegando violación a sus garantías de audiencia y propiedad. Conforme al art. 107 CPEUM y la Ley de Amparo, el amparo es procedente contra actos definitivos del juicio (por ejemplo, la aprobación del remate) cuando el tercero no pudo intervenir en el proceso.
5. Convenio con el banco: El sobrino puede ofrecer pagar la deuda (o parte) para conservar el inmueble, pero debe hacerlo formalmente. Solo con el consentimiento judicial o un convenio debidamente autorizado sería válida la transacción. Cobrarle “por la celebración de un convenio” de manera extrajudicial podría ser irregular; cualquier acuerdo debe celebrarse ante el juez del proceso. Si el banco reclama pagos, al menos debe exigirlos legalmente al deudor. El sobrino, en todo caso, puede manifestar su voluntad de pagar y solicitar que se inscriba su pago o se subrogue al crédito, siempre que sea directo con el acreedor (banco) y se haga en forma de título auténtico, conforme al art. 2059 del CCF (pago con préstamo para liquidar deuda).
II. CONCLUSIÓN
En resumen, sí procede cada una de las acciones señaladas:
a) El sobrino no asume la deuda hipotecaria personal del juicio ordinario y conserva el derecho sobre el inmueble.
b) Puede interponer una tercería excluyente de dominio para intentar anular el remate, en virtud de su título de propiedad.
c) Si sus garantías procesales son vulneradas (no haber sido llamado al juicio), puede promover un amparo ante tribunales federales.
