La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció directrices sobre el incumplimiento del contrato de arrendamiento en la Ciudad de México, ante casos fortuitos o de fuerza mayor que impidan el uso total o parcial de un bien arrendado.
La Sala del Alto Tribunal determinó que para garantizar que el acceso a la justicia sea completo y se salvaguarde a través de él la tutela judicial efectiva, el incumplimiento de un contrato de arrendamiento por causa de fuerza mayor o caso fortuito se debe analizar bajo la óptica de la teoría de la imprevisión, cuya naturaleza implica buscar un equilibrio entre los contratantes, atendiendo a la grave onerosidad que representa exigir el cumplimiento del pago al arrendatario cuando no está en condiciones de utilizar el bien arrendado y con el fin de evitar un enriquecimiento injustificado de una parte a costa de la otra, en tanto ni el arrendador cobra la renta ni el arrendatario usa el bien sin pagar la renta.
La SCJN reflexionó que, en la Ciudad de México, conforme a los artículos 2431 y 2432 del Código Civil local, el arrendatario puede solicitar la condonación o reducción de rentas cuando ante casos fortuitos o de fuerza mayor se vea imposibilitado para utilizar el bien arrendado de forma total o parcial hasta por dos meses, al cabo de los cuales, si el impedimento subsiste, puede solicitar la recisión o modificación del contrato para reducir el monto de la renta.
Al respecto, la Sala determinó que, con el fin de brindar seguridad jurídica a las partes, las acciones de recisión y modificación aludidas, por impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada, deben ser ejercidas dentro del plazo de 30 días —posteriores a los dos meses antes señalados— previsto en el artículo 1796 Bis del mismo Código Civil citado —que regula las acciones de modificación de contratos ante situaciones contingentes—, conforme al cual, en caso de que el arrendador niegue la solicitud, el arrendatario tendrá 30 días posteriores a su respuesta para reclamar la modificación o recisión por vía judicial.
Asimismo, la Primera Sala estableció que la exención de pago de rentas total o parcial, fundada en la actualización de caso fortuito o fuerza mayor que impidió al arrendatario el uso de la cosa arrendada para los fines pactados, puede invocarse como excepción en el juicio que, dentro del término que la ley le otorga —5 años— el arrendador entable en su contra para finiquitar las obligaciones derivadas del contrato de arredramiento de que se trate, más allá de los plazos antes señalados y sin que sea requisito que se hayan ejercido las acciones de recisión o modificación del contrato en los términos antes señalados.
Ello es así, toda vez que la falta de ejercicio de tales acciones no implica un consentimiento tácito de las obligaciones en los términos originalmente pactados, cuya modificación se origine por caso fortuito o fuerza mayor pues, en todo caso, la persona juzgadora estará obligada a analizar las causas extraordinarias que se hagan valer, de acuerdo con los medios de convicción que para ello se aporten, con el fin de valorar si éstas dan motivo a una modificación que equilibre a las partes.
