Abr 22, 2024 | Derecho Civil, Dossiers
Analizaremos las diferentes figuras arrendaticias, sus derechos y obligaciones, así como los aspectos legales y fiscales relacionados con ellas.
Coliving
El coliving es un nuevo fenómeno residencial, orientado a satisfacer la necesidad temporal de vivienda de los trabajadores, ya sea por traslados laborales temporales, o bien, por propia voluntad de lo que se conoce bajo el término de nómadas digitales, aquellos trabajadores cuya modalidad laboral le permite desempañar sus funciones en otras localizaciones sin necesidad de trabajar de manera estática en una localidad. En otras palabras, es un espacio donde conviven la vida social y la laboral.
De manera generalizada, los residentes de un coliving, comparten las zonas comunes del edificio, pero estamos ante la presencia de zonas comunes un tanto diferentes a las que estamos acostumbrados a destacar como son cocina, baño, salón u otras. Esto se debe a que por norma general, los coliving traen todos estos elementos en el interior de las estancias arrendadas, por lo que las zonas comunes a compartir como rasgo general en esta figura serían, comedores, gimnasios, roof top o solárium, salas de coworking, zonas de recreo y ocio entre otros.
De esta forma podemos determinar que el coliving es la evolución residencial del coworking, una extensión al mercado inmobiliario que dota de espacios sociales, laborales y residenciales a profesionales que comparten un lugar de trabajo y que residen en común en una vivienda independiente.
Las notas que caracterizan esta figura, podemos destacar que son la finalidad y el elemento temporal de permanencia, en los que ahondaremos mientras lo comparamos con el resto de las modalidades que vamos a tratar.
Cohousting
El cohousing consiste en una comunidad colaborativa autogestionada, en la que sus miembros conviven en un entorno que han promovido y diseñado, formado por unidades habitacionales privadas y espacios comunes.
Puede parecer que el cohousing y el coliving son conceptos similares, pero en realidad, se tratan de dos planteamientos diferentes, existiendo diferencias significativas entre ambos.
El cohousing es un modelo de convivencia pensado para una necesidad de residencia permanente, mientras que el coliving se disfruta de un modo más ocasional o breve, tratándose hasta el momento de contratos cuya duración no excede de meses, aunque nada obsta para proceder a la firma de un nuevo contrato.
En el cohousing sin embargo, los residentes comparten un espacio a largo plazo, las estancias de los residentes de un coliving son más breves y suelen tener una finalidad concreta y temporal.
En definitiva y como rasgo general, podemos mencionar que tanto el coliving como el cohousing son novedosas formas de vida en comunidad.
Arrendamiento de habitación para universitarios
El arrendamiento de habitación en residencia universitaria es una tipología contractual con bastante arraigo a nivel nacional. Es un hecho, que podamos encontrar ciertas analogías entre diversos arrendamientos habitacionales pero, en este caso, el alquiler habitacional a estudiantes en residencias universitarias no es equiparable por ejemplo al alquiler de pisos turísticos, dado que los estudiantes alquilan las habitaciones para residir en ellas por transiciones de tiempo más prolongadas, bien pudiendo ser por periodos de tiempo inferiores a un año natural o superior incluyendo el periodo íntegro de la carrera y estudios de postgrado.
Otra característica diferenciadora recae en la figura del propietario, dado que ante un presunto incumplimiento del arrendatario habitacional, puede no decidir por si solo la expulsión de ese inquilino o la terminación del contrato, ya que de estimarse la existencia de una causa justificada, la tendrá que trasladar al centro que gestione de manera efectiva dicha residencia o propiedad, debiendo probarse la justificación de la causa, pudiendo entonces desencadenar desde una simple amonestación formal o bien el abandono hasta la expulsión.
En este sentido, podemos encontrar tres líneas interpretativas, tanto en la jurisprudencia como en la práctica de los órganos administrativos:
·La equiparación del alquiler de habitación con el alquiler de vivienda habitual (regido por la LAU y con las ventajas fiscales del alquiler de vivienda).
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Abr 10, 2024 | Derecho Civil, Dossiers
Postura inicial del Tribunal Supremo. Sentencia n.º 49/2019, de 23 de enero.
La doctrina del Tribunal Supremo sobre el “desequilibrio importante”, desarrollada en su Sentencia 44/2019, de 23 de enero, no se opone al derecho de la Unión. Una cláusula contractual que estipula el pago por el prestatario de una comisión de apertura, regulada en la normativa nacional, cuyo destino es remunerar los servicios relacionados con el estudio, el diseño y la tramitación singularizada de una solicitud de préstamo o crédito hipotecario, puede, en su caso, no causar un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato (apdo. 61).
Lo que puede causar un desequilibrio es el coste de la comisión si es desproporcionado al medirse con el importe del préstamo. (apdo. 58).
Por lo que se concluye que para declarar la nulidad de la cláusula debe ser desproporcionada en el precio y desconocida para el consumidor, habiendo sido esta camuflada en la estructura del contrato.
“… la comisión de apertura no es una partida ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen las dos partidas principales del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario, y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales.”.
Regulación de la comisión de apertura
La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario TOL7.105.875, publicada con posterioridad a la sentencia referida del Tribunal Supremo, se refiere por primera vez a la comisión de apertura en los contratos de crédito inmobiliario de la siguiente forma:
«Artículo 14. Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios.
4. Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.»
Del referido artículo se desprende que la comisión de apertura se puede pactar o no, es decir, no es una comisión necesaria, inherente a todos los contratos de préstamo («Si se pactase una comisión de apertura»).
Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16/07/2020 (ECLI:EU:C:2020:578) establece que la comisión de apertura no puede considerarse una prestación esencial de un préstamo hipotecario por el mero hecho de estar incluida en el coste total de este. En otras palabras, que esa comisión debe obedecer a un servicio real y efectivo que se presta al cliente y debe comunicarse de forma clara y concisa.
Posteriormente la STJUE de 16 de marzo de 2023 (C-565/2021) TOL9887109 ratifica los siguientes criterios:
Se trata de una cláusula accesoria, no define el objeto del contrato ni es el elemento principal del mismo, no afecta al precio del préstamo.
Pero si es relevante el lugar que ocupa en el contrato para enjuiciar la abusividad. El apartado 46 indica que “la ubicación y estructura de la cláusula en cuestión permiten constatar si constituye un elemento importante del contrato, pues esos elementos permitirán que el prestatario evalúe las consecuencias económicas que se deriven para él de esa cláusula”
También se destaca en la sentencia que la entidad financiera no está obligada a precisar en el contrato la naturaleza de todos los servicios proporcionados como contrapartida de la comisión de apertura: bastará con que pueda razonablemente entenderse o deducirse del contrato en su conjunto.
Con ello el TJUE entiende que no es necesario . . .
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Mar 13, 2024 | Derecho Civil, Derecho Laboral, Derecho Penal, Dossiers
Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo
Introducción
El pasado 20 de diciembre fue publicado el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo. El Real Decreto-Ley fue convalidado por Resolución de 10 de enero de 2024 (BOE 12/01/2024).
De acuerdo con la Disposición final novena del Real Decreto-Ley 6/2023, las normas del Título VIII del Libro Primero, dedicado a las «medidas de eficiencia procesal» entraran en vigor a los tres meses de su publicación. Es decir, el 20 de marzo de 2024.
El Título VIII está integrado por los artículos 101 a 104, que modifican la Ley de Enjuiciamiento Criminal (LECrim), Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LRJCA), Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y Ley Reguladora de la Jurisdicción Social (LRJS), respectivamente. Por su parte, la Disposición final cuarta modifica la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria.
Este resumen lo dedicaremos a las modificaciones que afectan a la Ley Reguladora de la Jurisdicción Social (LRJS), la Ley de Enjuiciamiento Criminal (LECrim) y la Ley de la Jurisdicción Voluntaria (LJV).
En la exposición seguiremos el orden de los artículos modificados de la LEC destacando el epígrafe del Título, Capítulo o Sección en el que la modificación se inserta.
MODIFICACIONES DE LA LEY 36/2011, DE 10 DE OCTUBRE, REGULADORA DE LA JURISDICCIÓN SOCIAL
De la jurisdicción
Modifica los literales n) y o) del Artículo 2. Ámbito del orden jurisdiccional social.
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El literal n) actualiza las referencias a los procedimientos previstos en el apartado 5 del artículo 47, en el artículo 47 bis) y en el apartado 7 del artículo 51 del Texto Refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.
De la representación y defensa procesales
Modifica el apartado 1 del artículo 18. Intervención en el juicio.
Modifica el apartado 2 del artículo 19. Presentación de la demanda y pluralidad de actores o demandados.
Modifica el apartado 2 del artículo 21. Intervención de abogado, graduado social colegiado o procurador.
Acumulación de acciones
Modifican los apartados 3, 5 y 7 del artículo 25. Requisitos de la acumulación objetiva y subjetiva de acciones y reconvención.
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El apartado 3 añade a la presunción de que el título o causa pedir es idéntico o conexo cuando las acciones se funden en una misma o análoga decisión empresarial o en varias decisiones empresariales análogas.
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El apartado 5, en las demandas derivadas del mismo accidente de trabajo o enfermedad profesional, introduce la obligación de las partes de informar al juzgado o sección . . .
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Mar 8, 2024 | Derecho Administrativo, Derecho Civil, Derecho Laboral, Derecho Mercantil, Derecho Penal, Derecho Tributario, Dossiers
Aunque reconozcamos los avances que se están produciendo, no debemos olvidar que aún quedan desafíos para lograr la plena igualdad de género, por lo que es importante seguir trabajando juntos para lograrlo.
Como juristas sabemos que por encima de las declaraciones bienintencionadas, el mejor termómetro para medir la real igualdad entre mujeres y hombres en un país son sus normas jurídicas y la aplicación de esas normas por los órganos con poder y autoridad para decidir y resolver situaciones de desigualdad y de injusticia.
Por ello, en este día internacional de la mujer, hemos querido participar en su celebración recogiendo una selección de normas, resoluciones, obras y material práctico aprobado y publicado en el último año en materia de igualdad.
Esperamos que esta pequeña contribución sirva para lograr una igualdad jurídica y real.
Selección de normas y proyectos normativos
Unión Europea
https://www.consilium.europa.eu/es/press/press-releases/2024/02/06/violence-against-women-council-and-european-parliament-reach-deal-on-eu-law/
Legislación nacional
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Orden IGD/183/2024, de 28 de febrero, por la que se aprueban las bases reguladoras para la concesión de subvenciones públicas destinadas a proyectos de apoyo a mujeres y niñas víctimas de trata de seres humanos con fines de explotación sexual y sus hijos e hijas menores de edad o con discapacidad TOL9.893.159
Tiene por objeto establecer las bases reguladoras para la concesión de subvenciones públicas destinadas a proyectos de apoyo a mujeres y niñas víctimas de trata de seres humanos con fines de explotación sexual y sus hijos e hijas menores de edad o con discapacidad, cualquiera que sea su origen, edad o situación administrativa.
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Ley Orgánica 1/2023, de 28 de febrero, por la que se modifica la Ley Orgánica 2/2010, de 3 de marzo, de salud sexual y reproductiva y de la interrupción voluntaria del embarazo.
El pasado 1 de junio de 2023 entraron en vigor las modificaciones dispuestas por la LO 1/2023, en relación con la LO 2/2010 de Salud Sexual y Reproductiva y de interrupción voluntaria del embarazo.
El Distintivo de Igualdad de Género en I+D+I pretende acelerar cambios estructurales en materia de igualdad en varios campos (investigación, innovación, etc.), mejorar la coordinación y aplicación de criterios estables entre los agentes implicados en el Sistema Español . . .
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Feb 27, 2024 | Derecho Civil, Dossiers
Declaración del estado de alarma y avales concedidos por el Estado.
El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, supuso la paralización de la actividad económica no esencial, lo que conllevó el inicio de una importante crisis económica a nivel internacional.
El estado se vio obligado a facilitar la financiación de las empresas y autónomos para mantener la actividad económica y reducir el desempleo. Así, el Gobierno aprobó con urgencia una serie de medidas públicas para paliar los efectos económicos de la pandemia COVID-19. Entre ellas, las líneas de avales del Estado para autónomos y empresas.
La concesión de estos préstamos avalados por el Estado se contempló por primera vez en el artículo 29 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19. Es decir, tres días después de la declaración del estado de alarma el estado aprobó una Línea para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación otorgada por entidades financieras a empresas y autónomos.
El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, sigue en vigor en la actualidad, incluido su artículo 29, que ha sufrido diversas modificaciones desde su publicación el 18/03/2020, siendo la última de las mismas publicada el 30/06/2022.
Según el apartado 1 del artículo 29, la línea de cobertura por cuenta del Estado para la financiación otorgada por las entidades financiera era Para facilitar el mantenimiento del empleo y paliar los efectos económicos del COVID-19, a empresas y autónomos para atender sus necesidades derivadas, entre otras, de la gestión de facturas, necesidad de circulante, vencimientos de obligaciones financieras o tributarias u otras necesidades de liquidez.
Según el apartado 3 del artículo 29 los avales del Estado cumplen con la normativa de la Unión Europea en materia de Ayudas de Estado.
No se trata de que el Estado presta dinero a las empresas y autónomos, sino que son las entidades financieras quienes conceden financiación y el Estado quien avala su devolución en el caso de que no puedan hacerlo las empresas y los autónomos a quienes va dirigido.
Se preveía la movilización de avales por un importe máximo de 100.000 millones de euros, que pronto fue ampliado a 140.000 millones de euros con nuevos avales.
Según informe de seguimiento elaborado por el ICO, a fecha 31 de agosto de 2021 se habían concedido avales por importe de 100.342 millones de euros, en 1.114.124 de operaciones, de las que más del 98% habían sido concedidas a pymes y autónomos, habiendo movilizado más de 131.927 millones de euros.
Comercialización de los préstamos ICO por las entidades de crédito.
Como hemos dicho las entidades financieras eran quienes concedían la financiación a las empresas y autónomos, solo que tenían el aval del Estado. A pesar de ello, las entidades de crédito comercializaron los créditos exigiendo, además, el aval personal de los deudores y/o de sus familiares o amigos.
Sin embargo, la situación excepcional provocada por la pandemia, la publicidad institucional y la información de las propias entidades financieras transmitieron la creencia de que en caso de no poder devolver los créditos, tanto el deudor principal como los avalistas personales, responderían solo de la parte no avalada por el estado, que rondaba el 80% de la deuda.
Así, en la información facilitada por los bancos se destacaba como una de sus característica que contaba con la «garantía ICO sobre el 80%.» Es decir, la impresión era que el avalista personal respondería del 20% de la deuda, que era la parte no avalada por el Estado.
Que . . .
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Feb 23, 2024 | Derecho Civil, Dossiers
Al régimen general previsto en el Código Civil se ha añadido un régimen especial de responsabilidad cuando el comprador tiene la consideración legal de consumidor o usuario. En tal caso, es de aplicación este régimen especial que se caracteriza por disponer una regulación más precisa y rigurosa en defensa y protección del consumidor, como parte más débil en la relación contractual.
En este resumen nos referiremos a diferentes aspectos de la responsabilidad por defectos en los bienes cuando se trata de la adquisición de vehículos.
REGULACIÓN
Dependiendo de la condición del comprador y vendedor las normas aplicables serian:
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Código Civil (Normas del saneamiento por vicios ocultos y/o incumplimiento de los contratos).
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Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
Sin olvidar que en algunas Comunidades Autónomas tienen un régimen especial en materia de defectos de los bienes que son objeto de compraventa. Es el caso de Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y los contratos. No obstante, en este comentario nos limitaremos a la regulación general.
SITUACIONES
Debemos distinguir las siguientes situaciones:
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COMPRA DE VEHÍCULO A UN PROFESIONAL POR UN CONSUMIDOR.
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Regulación
Cuando se trata de la adquisición de un vehículo entre un profesional y un consumidor es aplicable el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.
El vendedor profesional puede ser el concesionario oficial de una marca o un concesionario multimarca, así como un taller que repara vehículos y tiene en exposición vehículos nuevos o usados para su venta.
El consumidor o usuario, por su parte, será aquel que adquiere un vehículo para uso particular o para un uso «ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión» (artículo 3).
Esta norma distingue entre el plazo de garantía y plazo de prescripción.
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Plazo de garantía
Hay que distinguir entre el plazo de garantía legal y el plazo de garantía comercial o contractual. El plazo de garantía legal es aquel plazo irrenunciable que establece la ley en favor del consumidor o usuario, mientras que la garantía comercial es aquella que concede el profesional y que solo puede mejorar o ampliar la garantía legal, ya sea ampliando el plazo de garantía o mejorando las condiciones de la misma.
La garantía legal está regulada en el artículo 120 del RD-L 1/2007, bajo la forma de plazo para manifestarse la falta de conformidad. Es decir, el profesional es responsable de las faltas de conformidad que existan en el momento de la entrega del bien y se manifiesten dentro del plazo establecido, que es diferente según se trate de vehículos nuevos o de segunda mano.
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Vehículos nuevos
Los vehículos nuevos tienen una garantía de tres años a contar desde la entrega (artículo 120.1 RD-L 1/2007). No obstante, como hemos dicho, el profesional puede ampliar la garantía legal ampliando el plazo o las condiciones de la cobertura. Ampliación que deberá figurar en el contrato de compraventa.
En el caso de vehículo nuevos el artículo 121.1 del RD-L 1/2007 . . .
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