La exención por “casa habitación” está establecida en el artículo 93, fracción XIX, inciso a) de la Ley del ISR. Dicho precepto exonera del impuesto la ganancia por la enajenación de la “casa habitación del contribuyente” siempre que el precio de venta no exceda de 700,000 UDIS y la transmisión se formalice ante notario. Además, el contribuyente solo puede aprovechar esta exención una vez cada tres años. En concreto, la LISR señala que “no se pagará ISR por los ingresos derivados de la enajenación de la casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de 700,000 UDIS y la transmisión se formalice ante el fedatario público”.

El Reglamento de la LISR (art. 129) precisa que, a efectos de esta exención, la “casa habitación” comprende también el terreno con un área máxima de tres veces la de la construcción. El SAT, en el Criterio Normativo 34/ISR/N (RMF 2025), interpretó que la exención sólo procede sobre la parte del inmueble destinada a vivienda, según la definición legal de “casa habitación”.

Ninguna disposición de la LISR ni su reglamento exime expresamente la venta de un inmueble en una sucesión no adjudicada; al contrario, se exige que quien enajena sea el propio contribuyente que habitó la vivienda. Venta antes de adjudicación y aplicación de la exención. En la práctica notarial mexicana es posible vender un inmueble de la masa hereditaria antes de adjudicarlo formalmente a los herederos. Por ejemplo, en el procedimiento sucesorio se permite la venta con la firma de todos los herederos y del albacea, sin necesidad de adjudicar primero el bien (véase el Código Civil aplicable).

Pero, no obstante, fiscalmente la exención de casa habitación requiere que el vendedor sea persona física (propietario) que haya usado la casa como su residencia. Si la operación la realiza la propia sucesión (o los coherederos) antes de adjudicar, no hay un “contribuyente vendedor” con propiedad individual y uso habitacional propio. Dado que la LISR habla de la “casa habitación del contribuyente”, la regla se interpreta en sentido personal: el usufructo debe corresponder al mismo contribuyente que vende. En consecuencia, la exención no aplica automáticamente cuando la vivienda solo fue residencia del causante (fallecido) pero no del (o de los) heredero(s) que enajenan. Para que procediera la exención, cada heredero debería acreditar que el inmueble fue su casa habitación (p. ej. que vivió ahí los últimos años), lo cual rara vez ocurre si el bien se vende como patrimonio común. Tampoco ayuda el que la venta ocurra sin escritura de adjudicación previa: aunque jurídicamente la venta en la primera etapa de sucesión es posible, para efectos del ISR el enajenante que figura es cada heredero vendiendo su parte, o la masa en abstracto. En cualquier caso, la exención de casa habitación perdería sentido práctico, pues ninguno cumple con ser “contribuyente que habitó la casa”. Se infiere que, en este escenario, el ISR sí grava la ganancia neta completa. En su cálculo se podrá usar como costo de adquisición el precio pagado por el causante (según el artículo 124 LISR), pero la porción exenta por casa habitación no será aplicable salvo que estrictamente se pruebe la residencia del vendedor.

II. CRITERIOS DEL SAT:

Hasta donde se observa, el SAT no ha emitido un criterio específico sobre enajenación de casa habitación en sucesiones no adjudicadas. El único criterio normativo directamente relevante es el 34/ISR/N (RMF 2025), que reitera las condiciones del artículo 93, XIX, inc. a) LISR. Este criterio se limita a los aspectos de superficie habitacional y formalización ante fedatario, sin abordar sucesiones. Tampoco hay reglas de carácter general del SAT que modifiquen el alcance de la exención en estos casos. Jurisprudencia del PJF: No existe jurisprudencia vinculante de la Suprema Corte de Justicia o de tribunales colegiados que haya resuelto expresamente la aplicación de la exención de casa habitación cuando la venta ocurre en una masa hereditaria sin adjudicar.

En general, la jurisprudencia ha resaltado que la exención beneficia al contribuyente que comprueba haber habitado la vivienda (requisito subjetivo ligado al vendedor). Así, en consecuencia, el criterio técnico mayoritario es que enajenaciones previas a la adjudicación de la sucesión quedan fuera de la exención por carencia del requisito de “casa habitación del contribuyente”.

III. CONCLUSIÓN:

De conformidad con el artículo 93, fracción XIX, inciso a) LISR, la exención de ISR por venta de casa habitación exige que el inmueble sea la residencia del contribuyente vendedor. En el caso planteado —venta de casa del causante en la masa hereditaria antes de adjudicación— dicho requisito no se satisface. Por ello, no correspondería aplicar la exención de casa habitación y los herederos deberán calcular el ISR como enajenación ordinaria (acreditando el costo heredado según art. 124 LISR).