Ago 21, 2025 | Actualidad Prime
Consulta
Necesito orientación sobre un asunto de arrendamiento en la Ciudad de México. Estoy por promover una controversia por incumplimiento de pago de rentas, pero en este caso no existe contrato escrito de arrendamiento.
Respuesta
I. MEDIOS PREPARATORIOS Y APLICACIÓN DEL CNPCF EN CDMX
A partir de diciembre de 2024, la Ciudad de México unificó sus procedimientos civiles con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF). En efecto, la Declaratoria del Congreso capitalino dispone que desde el 1.º de diciembre de 2024 los juicios especiales de desahucio inmobiliario oral (arrendamiento) —incluidos sus medios preparatorios, recursos y medios de defensa— se tramitan conforme al CNPCF. Asimismo, cualquier solicitud de medios preparatorios para un desahucio en CDMX ya debe presentarse conforme al CNPCF; el antiguo Código local de Procedimientos Civiles quedó abrogado en estos casos.
II. PRUEBAS PARA ACREDITAR ARRENDAMIENTO SIN CONTRATO ESCRITO
La ley permite acreditar un arrendamiento verbal con cualquier medio de prueba adecuado. Por ejemplo, el artículo 543 del Código de Procedimientos Civiles (local) señalaba expresamente que “en caso de no ser necesario contrato escrito, se justificará la existencia del mismo por medio de información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, que se recibirá como medio preparatorio del juicio”.
En la práctica conviene ofrecer:
1. Declaraciones testimonial y confesionales. Testigos que conozcan la relación arrendaticia (vecinos, familiares, empleados, etc.) que puedan confirmar la ocupación y pagos. También se puede interrogar a la parte contraria (declaración de parte) en el juicio.
2. Pruebas documentales. Recibos de pago de renta (en efectivo, cheques, transferencias bancarias), estados de cuenta donde se vea el depósito de renta, letras de cambio o pagarés si los hay. Correspondencia o correos electrónicos donde se hable del pago de renta o la entrega de llaves también sirven. Facturas o recibos de servicios (agua, luz) a nombre del arrendatario, que prueben ocupación del inmueble, y cualquier documento firmado (por ejemplo, carta de entendimiento).
3. Otros medios. Fotografías del contrato verbal (si, en su caso, las hubo), constancias de testigos de la firma de un pagaré o recibos tachados, testigos civiles que hayan estado presentes al pactar la renta, etc. En resumen, cualquier prueba que permita al juez formarse convicción sobre la existencia de la relación arrendaticia.
La idea es juntar evidencia coherente: pagos periódicos de renta, que haya existido entendimiento verbal sobre montos y fechas, y mostrar continuidad en la ocupación. La doctrina reconoce que incluso la negativa del arrendatario a aceptar los cargos puede tomarse como confesión ficta de la obligación (ver más adelante).
III. DECLARACIÓN DE PARTE: PUNTOS CLAVE
En el juicio oral civil, el interrogatorio a las partes debe centrarse en los hechos controvertidos. En la declaración voluntaria de parte actora (quien demanda el desalojo), conviene resaltar datos concretos del contrato verbal: fecha en que empezó el arrendamiento, identificación exacta del inmueble (dirección, características), monto de la renta y período (mensual, quincenal, etc.), plazo pactado o condición de terminación, modo de pago (efectivo, transferencia), depósito en garantía y cualquier otra condición acordada (reparto de servicios, reparaciones, uso del inmueble). Deben mencionarse nombres y domicilios de las partes (arrendador y arrendatario) y testigos que presenciaron el acuerdo, si los hay, artículos 284 al 290 del CNPCF.
Al formular preguntas a la parte contraria, es importante ajustar cada cuestión a un hecho específico del contrato (Art. 287, frac. II del CNPCF). Por ejemplo:
¿Cuál es la cuota mensual de renta y en qué fechas se ha estado pagando?,
¿Desde cuándo ocupa usted el inmueble?,
¿Cómo se acordó dar por terminado el arrendamiento?
De esta forma, el juez puede valorar punto por punto la existencia del contrato.
Adicionalmente, hay un efecto procesal relevante: la negativa absoluta del demandado puede volverse en su contra. La jurisprudencia mexicana enseña que si el arrendatario niega reiteradamente los hechos alegados, esas negativas se consideran como una confesión ficta. En otras palabras, si contesta sistemáticamente “no” a todos los cuestionamientos sobre el arrendamiento, el juzgador puede interpretarlo como que acepta tácitamente los hechos planteados por el actor. Como señala una resolución reciente, “al negar todas las posiciones… en todas contestando con un no, ello no lo exime de la obligación, ya que con la prueba testimonial ofrecida por el actor se robustece la acción”, véase la resolución 241, consultable en https://www.tribunalelectronico.gob.mx/ … C%20es,quo
Por ello, en la declaración de parte se debe procurar que el interrogatorio lleve al acusado a admitir o detallar los hechos del contrato (duración, pagos, etc.), de modo que negarlos repetidamente refuerce la tesis del arrendador.
IV. REBELDÍA DEL DEMANDADO Y RESOLUCIÓN DEL JUICIO
Si la parte demandada no comparece a la audiencia, el juicio continúa en rebeldía. Conforme al artículo 286 del CNPCF, el ausente queda citado desde la audiencia preliminar y, si no se presenta o responde evasivamente en el juicio, “se presumirán ciertos los hechos que se pretendieron demostrar”.
En la práctica, esto significa que los hechos controvertidos planteados en la demanda (por ejemplo, que existió un contrato verbal con ciertas condiciones y que se dejaron de pagar rentas) se tienen como probados, salvo prueba en contrario. El juez entonces resolverá con base en las pruebas y alegatos aportados por el actor.
En suma, en rebeldía, el arrendador puede ganar si ha acreditado adecuadamente los hechos reclamados, porque legalmente se presumen admitidos los datos de la demanda, artículos 284 al 290 del CNPCF.
Jul 21, 2025 | Actualidad Prime
La Jefa de Gobierno de la Ciudad de México presentó el pasado 16 de julio de 2025 el Bando 1 en respuesta a las problemáticas que vive la capital debido a la gentrificación y a la especulación inmobiliaria. Según la misma autoridad administrativa, estos fenómenos han transformado completamente la vida urbana pues generan la modificación del uso del suelo, el aumento de los precios de la vivienda en propiedad y renta habitacional, el desplazamiento involuntario de población local, residente y originaria del lugar por aquella con mayor poder adquisitivo y en general, altera todas las dinámicas sociales, culturales y económicas de varias zonas en la ciudad. Asimismo, reconoció lo complejo que es responder a este tipo de problemáticas cuando diversos intereses se encuentran relacionados y cuando las causas son multifactoriales, pero afirmando la relación intrínseca de estos fenómenos con la desigualdad y la exclusión social.
El Gobierno de la CDMX estimó como principios fundamentales y rectores de la política pública a implementar la justicia habitacional y el derecho a la vivienda, reforzando la intención de que sea un trabajo colaborativo entre los diferentes sectores involucrados y fomentando una aplicación de la reforma hecha en el año 2024 al Código Civil, así como de otras iniciativas legislativas que apoyen este tipo de políticas.
Dentro del Bando encontramos disposiciones regulatorias y de control como:
- La prohibición de aumentar las rentas habitacionales por encima de la inflación reportada por Instituto Nacional de Estadística y Geografía en el año anterior, como lo indica el artículo 2448 del Código Civil para el Distrito Federal (G.O. 28 DE AGOSTO DE 2024). TMX256.299
- Establecer el Índice de Precios de Alquiler Razonable para estabilizar el precio de las rentas.
- Definir las Zonas de Tensión Inmobiliaria con el objetivo de focalizar políticas a favor del fortalecimiento comunitario, la inclusión urbana y frenar los desplazamientos involuntarios.
- Reforzar la regulación de la Renta de Viviendas en Ocupaciones de corta estancia y en plataformas de alojamiento.
Además de otras medidas preventivas como:
- La presentación de una propuesta de Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles ante el Congreso de la Ciudad de México cuya finalidad sea regular y estabilizar los precios del alquiler de vivienda en la Ciudad de México y contrarrestar todos los efectos de la gentrificación y la especulación inmobiliaria. Garantizando que su presentación y debate contará con la participación ciudadana en foros y conversatorios.
- La creación de la Defensoría de los Derechos Inquilinarios como un organismo público de vigilancia, sanción, acompañamiento, mediación y defensa de los derechos y obligaciones de los arrendatarios y arrendadores. Este organismo estará enfocado en promover condiciones justas y recíprocamente benéficas en el alquiler de las viviendas.
- La creación del Observatorio de Suelo y Vivienda para la generación y análisis de datos sobre contratos de arrendamiento en torno a la dinámica de usos y precios del suelo y la vivienda, incluyendo la vivienda en renta de larga y corta estancia.
- Priorizar la producción de vivienda pública en la Ciudad central y en las Zonas de Tensión Inmobiliaria a través de la emisión de un Acuerdo de facilidades administrativas que permitan una mayor eficacia y acorten los tiempos de construcción.
- Reforzar y ampliar el programa de vivienda pública en arrendamiento en las Zonas de Tensión Inmobiliaria, garantizando el acceso a grupos prioritarios según la Constitución de la Ciudad de México. Todo ello, de la mano de todos los sectores, incluyendo el privado, para combatir la especulación inmobiliaria.
- Ampliar el programa de mejoramiento de vivienda, con énfasis en la línea denominada “vivienda nueva progresiva” con el objetivo de aumentar los espacios habitacionales existentes en los barrios populares y la creación de condominios familiares.
- La creación de un plan integral que alivie las desigualdades en las Zonas de Tensión Inmobiliaria a través de procesos participativos con los habitantes residentes y/o originarios que defina los lineamientos, estrategias y acciones a implementar en la zona.
- Promoción del Programa de arraigo comunitario y de protección y preservación del espacio público y del Patrimonio Histórico, Cultural y Artístico, en las colonias y barrios. Para ello, el Gobierno de la CDMX llevará a cabo trabajos de recuperación de memoria fomentando la cohesión social, la diversidad y la pluralidad.
- La estructuración de un Programa Especial de Estímulos a Comercios Locales, a través del fortalecimiento de la economía barrial, la permanencia de las pequeñas y medianas empresas, los programas de capital semilla, y los créditos a pequeños comercios favoreciendo el arraigo en la zona.
A pesar de que varias de las disposiciones contempladas en el Bando ya se encontraban dentro de las reformas hechas a la Ley de Vivienda y al Código Civil del Distrito Federal (G.O. 28 DE AGOSTO DE 2024), otras crean organismos y planes a ejecutar dentro del Gobierno, lo que la administración de Brugada Molina pretende frené el desplazamiento de la población y creé condiciones dignas de vivienda y habitabilidad en las denominadas Zonas de Tensión Inmobiliaria.
TMX2.919.814
Jul 10, 2025 | Actualidad Prime
La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación determina cuándo puede proceder la condena por daños punitivos ante el incumplimiento de un contrato de seguro relacionado con el derecho a la vida, a la integridad o a la salud.
Con el objetivo de establecer este criterio la Suprema Corte analiza en sede de revisión el caso de una mujer que contrató un seguro de vida que ofrecía un beneficio adicional en caso de ser diagnosticada con algún tipo de cáncer exclusivo de las mujeres. Sin embargo, al momento de contratar, la aseguradora no le hizo entrega de las condiciones generales de la póliza de seguro.
Posteriormente, la mujer fue diagnosticada con cáncer cérvico uterino, por lo que solicitó el pago de la póliza. Luego de la práctica de diversos exámenes médicos, de la revisión por parte de la aseguradora y de un despacho de abogados, su solicitud fue rechazada bajo el argumento de que dicha enfermedad estaba expresamente excluida en las condiciones generales del contrato.
Inconforme, la contratante promueve un juicio oral mercantil en el que reclama el cumplimiento del contrato y una indemnización por la responsabilidad civil por el daño moral y los daños punitivos ocasionados por la mala fe en el actuar de la aseguradora al incumplir con su deber de exhibir e inscribir las condiciones de exclusión de la póliza de seguro y, luego, aducir que dicha enfermedad estaba excluida con base en un documento que no fue entregado. Sobre este asunto, la Jueza ordenó el cumplimiento del contrato de seguro, pero absolvió a la demandada de los daños morales y los daños punitivos.
Por lo anterior, la actora interpone un juicio de amparo directo donde el Tribunal Colegiado del conocimiento sostuvo que no procedían los daños punitivos, porque no se había acreditado previamente el daño moral. La quejosa en desacuerdo con la decisión, promueve un recurso de revisión.
Criterio
Al respecto, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación establece como criterio jurisprudencial obligatorio que para determinar la procedencia de una condena por daños punitivos cuando se demanda a una empresa aseguradora por el incumplimiento injustificado de un contrato de seguro, relacionado con la protección del derecho a la vida, a la integridad personal o a la salud, la autoridad jurisdiccional debe valorar la intensidad de la gravedad de su conducta y el grado de reprochabilidad en su actuar.
Esto implica que, además de la indemnización por daño moral, la aseguradora puede ser condenada por daños punitivos cuando se advierta que actuó de mala fe. Tal situación puede configurarse cuando no se hayan entregado las condiciones generales del seguro, en donde consten las exclusiones de la póliza que pretenda hacer valer, y cuando dichas condiciones no se hayan registrado ante la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas. Todo ello, sujeto al caso en concreto y al arbitrio del juez.
Lo anterior, debido a que la Ley sobre el Contrato de Seguro, la Ley de Protección y Defensa al Usuario de Servicios Financieros y la Ley de Instituciones de Seguros y de Fianzas, imponen a las aseguradoras la obligación de entregar a la persona usuaria las condiciones generales del seguro, en donde consten los montos de la cobertura y, sobre todo, las exclusiones del contrato. Además, conforme a este marco jurídico, las compañías de seguros tienen el deber de registrar dichas condiciones ante la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas con el propósito de que sean conocidas por el público.
Por otro lado, la autoridad judicial debe tomar en consideración que el derecho a la protección de las personas aseguradas le impone la obligación de regular y fiscalizar el actuar de las aseguradoras considerando la posición asimétrica de poder que existe frente a los usuarios de los seguros, aún más cuando están de por medio la salud, la vida o la integridad de las personas.
En ese sentido, frente al incumplimiento reiterado y de mala fe de este marco obligacional, se podrá condenar a la empresa aseguradora por daños punitivos, al incurrir en una conducta que merece un alto reproche social por su incidencia en los derechos a la vida y a la integridad de las personas contratantes. Lo anterior, debido a la necesidad de imponer una sanción ejemplar con el propósito de: a) compensar económicamente a quien fue afectado por una conducta ilícita; b) castigar a quien causó el daño en función de su grado de responsabilidad; c) evitar que el responsable se enriquezca a costa de la víctima; d) prevenir que hechos similares se repitan en un futuro; e) impulsar una cultura de la responsabilidad.
Primera sala – Suprema Corte de Justicia de la Nación (2025). DAÑOS PUNITIVOS. SU PROCEDENCIA ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE UN CONTRATO DE SEGURO RELACIONADO CON EL DERECHO A LA VIDA, A LA INTEGRIDAD O A LA SALUD. Tesis de jurisprudencia 123/2025 (11a.). Registro [2030683]. Resolución del 25 de junio de 2025. Semanario Judicial de la Federación. Undécima Época. Publicada el viernes 04 de julio de 2025. Obligatoria a partir del lunes 07 de julio de 2025.
TMX2.852.254
Jul 2, 2025 | Actualidad Prime
Consulta
En el caso de que ya existe un juicio en materia de alimentos pero no ha cumplido el demandado, para que encuadre en la via penal, es el juez de lo familiar el que le debe girar alguna orden a un MP o como seria, esto en el EDOMEX.
Respuesta
I. En el Estado de México, el no pago de pensión alimenticia cuando ya existe una resolución judicial firme puede tipificarse como delito, conforme a la reforma conocida como la “Ley Sabina”, recogida en el Código Penal del Estado de México (CPEM) y artículos 1,2, 3, 4, 6, 8, 21 y 24 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CPEUM):
Artículo 217.- CPEM. Comete el delito de incumplimiento de obligaciones, quien incurra en las siguientes conductas:
I. El que estando obligado por la ley, sin motivo justificado abandone a sus descendientes, ascendientes, cónyuge, concubina, concubinario o acreedor alimentario, sin recursos para atender sus necesidades de subsistencia, aun cuando éstos, con motivo del abandono, se vean obligados a allegarse por cualquier medio de recursos para satisfacer sus requerimientos indispensables, independientemente de que se inicie o no la instancia civil. El delito se sancionará con prisión de dos a cinco años y de treinta a quinientos días multa;
II. El que intencionalmente se coloque en estado de insolvencia, con el objeto de eludir el cumplimiento de las obligaciones alimentarias que la ley determina, se le impondrán de dos a siete años de prisión y de treinta a trescientos días multa. El órgano jurisdiccional determinará la aplicación del producto del trabajo que realice el inculpado, para satisfacer las obligaciones alimentarias a su cargo; y
III. El padre, madre, tutor o quien tenga legalmente la custodia de un menor de edad, que por incurrir en negligencia u omisión en más de una ocasión en las obligaciones que le impone la ley, ponga en riesgo la salud mental o física del menor, se le impondrán de tres a ocho años de prisión y de cincuenta a trescientos cincuenta días multa.
El Ministerio Público solicitará al Sistema Estatal para el Desarrollo Integral de la Familia, información sobre antecedentes a que se refiere este artículo; asimismo podrá solicitar a la Dirección del Registro Civil del Estado de México información relacionada con quienes tengan la calidad de acreedor alimentario, en los términos de las disposiciones jurídicas aplicables.
Este delito se perseguirá por querella, salvo cuando los ofendidos sean menores de edad o incapaces; en cuyo caso, se perseguirá de oficio. En el caso de las fracciones I y II, para que el perdón concedido por el ofendido pueda extinguir la pretensión punitiva, deberá el inculpado pagar todas las cantidades que hubiere dejado de ministrar por concepto de alimentos y garantizará el pago futuro de los mismos, por un término no menor a un año.
Al inculpado de este delito, además de las sanciones señaladas, se le impondrá la pérdida de los derechos inherentes a la patria potestad del menor o incapaz agraviado, por resolución judicial.
El inculpado de este delito, durante la investigación del mismo y al rendir su declaración, será apercibido por el Ministerio Público para que se abstenga de realizar cualquier conducta que pudiere causar daño a los pasivos.
En los casos de reincidencia del delito de incumplimiento de obligaciones alimentarias, las penas a que se refiere este artículo se incrementarán hasta en una mitad.
II. ¿CÓMO PASA ESTO DE UN JUICIO CIVIL (FAMILIAR) A PENAL?
Primero debe existir una sentencia firme del juez de lo Familiar, y que esta establezca el monto, fechas y lugar de pago. Si el demandado no cumple, se puede presentar una denuncia o avisar directamente al Ministerio Público (MP), generalmente a través de: Un incidente de incumplimiento ante el mismo Juez familiar, quien puede:
1. Remitir los antecedentes al MP, o
2. Emitir un requerimiento formal para que el MP proceda penalmente.
Una vez que el MP (parte de la FGJEM, encargada de delitos del fuero común en Edomex) recibe el caso, deberá:
1. Verificar que hay una resolución ejecutoria, y
2. Que existe incumplimiento doloso, y
3. Emprender la acción penal correspondiente
III. LA PENA PENAL
El juez de lo Familiar no dicta la pena penal, pero es clave, porque emite la resolución judicial ejecutable, y puede solicitar la intervención del Ministerio Público al confirmar el incumplimiento.
El Ministerio Público (FGJEM) es la autoridad que abre la investigación penal y, si configura el delito, promueve la acción penal y acusa ante un juez Penal.
IV. CONCLUSIÓN
1. Una vez que hay una sentencia de alimentos firme y comprobado el incumplimiento, el juez de lo Familiar debe activar la vía penal — ya sea por remitir el expediente o solicitarlo — para que el Ministerio Público de la FGJEM proceda conforme al CPEM y la CPEUM.
May 5, 2025 | Actualidad Prime
Se presentó una iniciativa en la Cámara de Diputados que tiene como finalidad adicionar el artículo 1916 Ter al Código Civil Federal, para establecer que los servidores públicos afectados en su patrimonio moral por opiniones y/o informaciones, a través de los medios de comunicación e información, deberán probar la existencia de la malicia efectiva.
El documento agrega que deberán demostrar que la información fue difundida a sabiendas de su falsedad, con total despreocupación sobre si era falsa o no, y que se hizo con el único propósito de dañar.
La iniciativa también plantea reformar el artículo 1934, a fin de establecer que la acción para exigir la reparación de los daños causados, en el caso de lo previsto en el artículo 1916 Ter de este Código, prescribe en seis meses contados a partir de la difusión de la información.
Fue turnado a la Comisión de Justicia.
