El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara ha condenado a una comunidad de propietarios de El Casar a reparar una terraza comunitaria de uso privativo, al causar filtraciones sobre una plaza de garaje. Además, deberá indemnizar al propietario afectado con 487,01 euros por los daños ocasionados.
Terraza comunitaria con uso privativo como origen de las filtraciones
El conflicto surgió por una terraza situada sobre la plaza de garaje del demandante. Aunque el espacio tiene uso privativo por parte del propietario de la vivienda del primer piso, la terraza es un elemento común, al formar parte estructural del edificio como cubierta.
El deterioro de la impermeabilización provocaba filtraciones de agua de lluvia hacia el techo del garaje inferior, causando humedades y desperfectos valorados en 487,01 euros. La reparación completa del origen de las filtraciones se estimó en 1.500 euros.
Obras sin autorización y responsabilidad sobre el uso privativo
La comunidad de propietarios y su aseguradora rechazaron cubrir los daños alegando que el propietario del piso había realizado obras no autorizadas en la terraza, pese a tratarse de una zona de uso privativo. Según su versión, se amplió la vivienda, se inutilizó el sumidero original y se instaló un nuevo sistema de desagüe, lo que alteró la funcionalidad de la terraza.
Por ello, responsabilizaron al propietario por un presunto mal uso del elemento con uso privativo, alegando que dichas modificaciones fueron la causa de las filtraciones.
El juez afirma que el uso privativo no exime de la obligación de conservar
El magistrado rechaza estos argumentos. En su valoración, señala que no se ha acreditado que las obras afectaran a la seguridad del edificio ni que fueran la causa directa de los daños. Además, la comunidad era conocedora de las reformas y no actuó en ningún momento para oponerse a ellas ni requirió su restitución.
Subraya que el hecho de que la terraza tenga uso privativo no convierte al propietario en responsable de su conservación estructural, puesto que sigue siendo un elemento común. Por tanto, corresponde a la comunidad asumir su mantenimiento.
Elementos comunes de uso privativo y su régimen legal
El juez recuerda que, conforme al artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), los elementos comunes del edificio deben ser objeto de conservación por parte de la comunidad, incluso cuando están atribuidos a un propietario con carácter de uso privativo. En este caso, la terraza actúa como cubierta del garaje y su mal estado afecta a otros elementos del inmueble.
Además, no consta que la comunidad haya iniciado acciones legales por alteración del bien común ni que haya discutido formalmente el uso privativo del espacio.
Fallo del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Guadalajara
En consecuencia, el juzgado declara que la comunidad es responsable de ejecutar las obras necesarias para reparar e impermeabilizar la terraza de uso privativo. También deberá abonar una indemnización de 487,01 euros al propietario afectado, más los intereses legales, por los daños sufridos en su plaza de garaje.
