Contexto de la Consulta V1621-25: adquisición, reforma y transmisión de inmuebles

La Dirección General de Tributos ha analizado el tratamiento del IVA aplicable a la conversión de locales en viviendas y a su posterior transmisión, aclarando cuándo procede la exención, el tipo reducido, la inversión del sujeto pasivo y el derecho a deducción. El criterio se alinea con la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, que elimina la exigencia de la cédula de habitabilidad para aplicar el tipo reducido del 10%.

Según el caos, una entidad dedicada a la actividad inmobiliaria adquiere dos locales con el fin de transformarlos en viviendas. Tras el cambio de uso y la ejecución de obras de reforma, prevé transmitir los inmuebles resultantes. Ante esta operación surgen diversas cuestiones relativas a la sujeción al IVA, la deducibilidad del impuesto y el tipo aplicable.

Sujeción y posible exención en la transmisión

La clave para determinar si la operación está sujeta o exenta de IVA radica en si existe primera entrega de edificación.
Según la DGT, habrá primera entrega —y, por tanto, la operación estará sujeta y no exenta— cuando se hayan ejecutado obras de rehabilitación conforme al artículo 20.Uno.22º.B) de la LIVA.

Si no hay rehabilitación, la entrega se calificará como segunda entrega, quedando exenta salvo renuncia a la exención cuando concurran los requisitos legales (principalmente, que el adquirente sea empresario o profesional con derecho a deducción).

Rehabilitación: cuándo existe a efectos del IVA

La reforma solo se considera rehabilitación cuando concurren dos condiciones acumulativas:

• Más del 50 % del coste total se destina a elementos estructurales, fachadas o cubiertas.

• El coste total de la actuación supera el 25 % del valor del edificio, descontando el suelo.

Solo si se cumplen estos requisitos puede calificarse la entrega como primera entrega a efectos del IVA.

Inversión del sujeto pasivo en las obras

La DGT confirma la aplicación del mecanismo de inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º.f LIVA) siempre que:

• El promotor actúe como empresario o profesional.

• Las obras tengan la naturaleza de rehabilitación o construcción.

• Exista contratación directa con el contratista.

En tal caso, será el promotor quien autorrepercuta el IVA correspondiente.

Tipo impositivo: aplicación del 10 %

Cuando la entrega esté sujeta y no exenta, podrá aplicarse el tipo reducido del 10 % previsto en el artículo 91.Uno.1.7º LIVA, siempre que el inmueble sea apto objetivamente para uso residencial.
Tras la sentencia del Tribunal Supremo n.º 82/2025, no es necesaria cédula de habitabilidad, bastando con la aptitud objetiva del inmueble como vivienda.

Si la aptitud no está acreditada, la operación tributará al tipo general del 21%.