El Tribunal Supremo ha reiterado que la declaración de vencimiento anticipado de un préstamo hipotecario por impago no conlleva la extinción automática de la garantía hipotecaria. Así lo ha establecido en una reciente sentencia dictada por la Sala de lo Civil, en el contexto de un préstamo otorgado para una operación de promoción inmobiliaria.

Hechos probados

Préstamo con garantía hipotecaria y vencimiento anticipado

En el caso analizado, la entidad financiera concedió un préstamo con garantía hipotecaria, cuyo destino era una promoción inmobiliaria. Ante el incumplimiento reiterado de las cuotas de amortización, la entidad optó por declarar el vencimiento anticipado del contrato. Posteriormente, presentó demanda declarativa solicitando:

• La resolución contractual del préstamo.
• La condena al pago del total adeudado tras el vencimiento.
• La ejecución de la hipoteca mediante subasta pública de los inmuebles.

Pronunciamientos en instancias previas

Primera instancia: resolución y extinción de la hipoteca

El Juzgado de Primera Instancia estimó parcialmente la demanda. Aunque declaró la resolución del contrato y condenó a los prestatarios al pago de la deuda vencida anticipadamente, consideró que la hipoteca quedaba extinguida por ser una obligación accesoria que dependía de la principal.

Audiencia Provincial: vinculación entre resolución y cancelación de la garantía

La Audiencia Provincial confirmó el fallo en apelación. Argumentó que, al resolverse el contrato, la garantía hipotecaria debía considerarse extinguida. Para ello, se apoyó en jurisprudencia anterior que entendía que la desaparición de la obligación principal arrastraba la cancelación de la hipoteca.

Recurso de casación: doctrina sobre el vencimiento anticipado

La entidad financiera interpuso recurso de casación. Alegó que el vencimiento anticipado no implica, en ningún caso, la extinción automática de la hipoteca. El Tribunal Supremo estimó parcialmente el recurso y fijó doctrina en los siguientes términos:

1. El vencimiento anticipado no extingue la hipoteca

El Alto Tribunal aclara que la declaración de vencimiento anticipado, provocada por un incumplimiento grave del deudor, no elimina la garantía hipotecaria. La hipoteca subsiste como medio de asegurar el cumplimiento de la obligación, ahora vencida en su totalidad.

2. La ejecución hipotecaria exige procedimiento independiente

El proceso declarativo utilizado para reclamar la deuda no puede incluir la ejecución directa de la hipoteca. Si el acreedor desea ejecutar la garantía, debe iniciar un procedimiento ejecutivo específico, conforme a lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

3. La condena dineraria no habilita la subasta hipotecaria

La sentencia dictada en el proceso declarativo tiene naturaleza meramente dineraria. Por tanto, la entidad financiera no puede solicitar la subasta de los bienes hipotecados en este mismo procedimiento. Deberá seguir las vías ordinarias de ejecución.

Conclusión

El Tribunal Supremo consolida su doctrina sobre el vencimiento anticipado: la resolución contractual por impago no extingue la hipoteca, que permanece vigente como garantía del crédito vencido. No obstante, su ejecución debe tramitarse mediante un procedimiento judicial autónomo, respetando las garantías procesales del deudor.