El Tribunal Supremo ha rechazado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito antes de la crisis sanitaria. El arrendatario alegaba una alteración imprevisible provocada por la pandemia de la COVID-19, pero la Sala considera que no se ha acreditado el desequilibrio económico exigido por la jurisprudencia.
Objeto del litigio
Invocación de la cláusula rebus sic stantibus para reducir la renta
El litigio se centra en la solicitud de un arrendatario que pretendía reducir un 30 % la renta pactada en un contrato de arrendamiento destinado a la explotación de un bar. Justificaba su petición en la cláusula rebus sic stantibus, argumentando que las restricciones derivadas de la pandemia (limitaciones de aforo, horarios y movilidad) alteraron sustancialmente las condiciones contractuales.
En primera instancia, el juzgado estimó parcialmente la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó dicha decisión, desestimando la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Contra esta resolución, se interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
La doctrina del Supremo sobre la cláusula rebus sic stantibus
La Sala Primera reitera que la cláusula rebus sic stantibus permite, de forma excepcional, revisar los contratos cuando concurren determinados requisitos, que deben cumplirse de forma acumulativa:
- Existencia de una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias.
- Ruptura grave del equilibrio de las prestaciones contractuales.
- Onerosidad excesiva, acreditada mediante prueba suficiente.
- Que el riesgo no haya sido asumido por la parte afectada, ni expresa ni tácitamente.
El Tribunal Supremo reconoce que la pandemia constituye un hecho extraordinario e imprevisible, pero subraya que no basta con la notoriedad del contexto sanitario. Es imprescindible acreditar cómo ha afectado dicha alteración a la relación contractual concreta.
Desestimación por falta de prueba sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus
El motivo principal para denegar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus fue la insuficiencia probatoria. El arrendatario no acreditó con rigor:
- Cuál era la situación económica previa al COVID-19.
- El impacto directo y cuantificable de las restricciones sobre el negocio.
- La existencia de una alteración grave del equilibrio contractual.
Además, la Sala destaca que la documentación aportada carecía de soporte técnico o pericial. Al no probarse adecuadamente la onerosidad sobrevenida, no se justifica la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en este supuesto concreto.
Incumplimientos anteriores y falta de vínculo con la pandemia
Un elemento añadido fue el comportamiento previo del arrendatario, que ya había incurrido en incumplimientos contractuales antes de la pandemia. Dichos incumplimientos eran ajenos al riesgo sanitario y restan fuerza al argumento de que el desequilibrio contractual surgiera exclusivamente por el COVID-19.
Conclusión: no se aplica la cláusula rebus sic stantibus sin prueba suficiente
El Tribunal Supremo concluye que:
- La cláusula rebus sic stantibus no puede aplicarse automáticamente por la existencia de una pandemia.
- La parte que la invoca debe aportar prueba concreta, suficiente y técnica sobre el desequilibrio económico.
- En el caso concreto, no se acredita el perjuicio con el nivel de exigencia requerido.
En consecuencia, se desestima el recurso de casación y se confirma la resolución de la Audiencia Provincial, con imposición de costas al arrendatario.
