Número Sentencia: 1387/2025; Número Recurso: 4796/2024; TOL10.734.271
El Tribunal Supremo ha declarado válida una cláusula de prórroga por años sucesivos incluida en un contrato de arrendamiento de vivienda firmado bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994. Esta prórroga era obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, lo que ha generado una importante controversia resuelta ahora por el Tribunal.
Contrato con prórroga por años sucesivos tras vencimiento inicial
El contrato fue suscrito en el año 2000 y fijaba una duración inicial de cinco años, prorrogables por tres más. No obstante, una cláusula adicional preveía la prórroga automática por años sucesivos, de carácter indefinido, obligatoria para el propietario y opcional para el inquilino, quien podía desistir en cualquier momento mediante preaviso.
La entidad arrendadora —adquirente posterior del inmueble— entendía que dicha prórroga por años sucesivos contravenía el artículo 10 de la LAU, que establece una duración máxima legal del contrato. Por ello, interpuso demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.
Resoluciones previas que avalan la prórroga sucesiva
El Juzgado de Primera Instancia de Burgos y, posteriormente, la Audiencia Provincial, rechazaron la demanda. Ambas resoluciones declararon válida la prórroga por años sucesivos pactada entre las partes, integrando el contrato con el límite de duración vitalicia previsto en el artículo 513.1.º del Código Civil, aplicable al usufructo.
Recurso de casación y argumentos
Ante esta decisión, la arrendadora recurrió en casación ante el Tribunal Supremo, alegando:
- Incongruencia procesal por desviación del objeto del litigio (art. 218 LEC).
- Infracción del artículo 10 de la LAU, al permitir una prórroga indefinida por años sucesivos, que —según sostenía— reintroduce de forma contractual la prórroga forzosa eliminada por la reforma de 1994.
Criterio del Tribunal Supremo
No hay incongruencia procesal
El Tribunal descarta este motivo. Afirma que las resoluciones anteriores sí abordaron la cuestión controvertida: la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos en un contrato sometido a la LAU de 1994.
Legalidad de la prórroga por años sucesivos
El Supremo confirma la validez de la prórroga pactada por años sucesivos, basándose en las siguientes razones:
- La LAU no prohíbe expresamente pactos de prórroga convencional más allá de los plazos mínimos legales. El artículo 10 regula una prórroga legal obligatoria, pero no excluye pactos adicionales.
- El principio de autonomía de la voluntad contractual (art. 1255 CC) permite establecer este tipo de cláusulas, siempre que no perjudiquen al arrendatario (art. 6 LAU).
- La cláusula no infringe el artículo 1256 CC, ya que no deja el cumplimiento del contrato al arbitrio de una sola parte. Se trata de un acuerdo bilateral con finalidad económica legítima, como la recuperación de inversiones realizadas por el arrendatario.
- Para evitar la perpetuidad del contrato, la prórroga por años sucesivos debe limitarse en el tiempo, integrándose conforme a los criterios del usufructo, como estableció la STS 582/2009.
Interpretación sistemática de la LAU
El Supremo señala que la finalidad de la LAU de 1994 fue recuperar la temporalidad de los contratos, pero sin excluir la posibilidad de pactar prórrogas sucesivas más allá de los mínimos legales, siempre que sean favorables al inquilino y no generen un desequilibrio contractual.
Voto particular en contra de la prórroga indefinida
Uno de los magistrados formula voto particular, discrepando de la mayoría. En su opinión, permitir una prórroga indefinida por años sucesivos contradice el espíritu de la LAU y supone reintroducir una prórroga forzosa por la vía del pacto. Defiende aplicar el artículo 9.2 de la LAU y el artículo 1566 del Código Civil, que regula la tácita reconducción.
Fallo del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo:
- Desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.
- Confirma la validez de la cláusula de prórroga por años sucesivos.
- Impone las costas del recurso a la parte demandante.
Conclusión
El Tribunal Supremo valida que, dentro del marco de la LAU de 1994, se puedan pactar prórrogas por años sucesivos de manera indefinida, siempre que:
- El pacto resulte de la voluntad libre y concorde de ambas partes.
- No vulnere los derechos mínimos del arrendatario.
- Se integre jurídicamente con los límites del usufructo para evitar su perpetuidad.
Así, una prórroga indefinida por años sucesivos, obligatoria para el arrendador y opcional para el inquilino, no es nula ni contraria a la ley, sino una manifestación válida de la autonomía privada en materia de arrendamientos urbanos.
