Consulta V0540-25: criterio interpretativo de la Administración la reducción del 90 % en IRPF.

La Dirección General de Tributos ha emitido la consulta vinculante V0540-25, con fecha de 28 de marzo de 2025. En ella analiza los requisitos para aplicar la reducción del 90 % en los rendimientos del capital inmobiliario. Esta reducción se refiere a arrendamientos de vivienda situados en zonas de mercado residencial tensionado. La cuestión se centra en determinar si es posible aplicar dicha reducción cuando se firma un nuevo contrato de arrendamiento. Se considera la renta pactada en un contrato anterior que ya había incluido una rebaja superior al 5 %.

Requisito principal: rebaja de más del 5 % respecto al contrato anterior

El artículo 23.2.a) de la Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), en su redacción vigente desde el 1 de enero de 2024 —tras la modificación introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo— establece que la reducción del 90 % solo será aplicable si el nuevo contrato refleja una renta inicial. Esta renta debe estar rebajada en más de un 5 % en comparación con la última renta del contrato anterior, actualizada según su cláusula de revisión.

En el caso planteado, la Dirección General de Tributos concluye que no se cumple dicho requisito. Esto se debe a que el nuevo contrato se pretende firmar manteniendo la misma renta pactada el 1 de abril de 2024. Aunque esa renta ya había sido reducida respecto al contrato anterior, la normativa exige que cada nuevo contrato presente una nueva reducción efectiva. En este supuesto, eso no se produce.

Condiciones adicionales para aplicar la reducción

Además del requisito de la rebaja, la norma exige que:

El arrendamiento no tenga naturaleza de actividad económica (art. 27.2 LIRPF).

La reducción se incluya correctamente en una autoliquidación presentada antes de que se inicie un procedimiento de comprobación.

El contrato no infrinja el artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La vivienda esté situada en zona tensionada conforme a resolución ministerial.

Conclusión: reducción fiscal solo aplicable si se renueva con rebaja

La consulta V0540-25 establece con claridad que el mantenimiento de la renta no permite aplicar la reducción del 90 %. Esto ocurre aunque se trate de una vivienda situada en zona tensionada y aunque en el contrato anterior se hubiese rebajado la renta. Cada nuevo contrato debe cumplir de forma autónoma todos los requisitos exigidos por el artículo 23.2.a) LIRPF.

Fuente: DGT.