El Parlamento Vasco aprueba la Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, como respuesta inmediata a la tensión del mercado residencial. La norma se orienta a Vivienda, Suelo y Urbanismo con un enfoque claro: movilizar suelo, acelerar la gestión urbanística y aumentar la oferta de vivienda, especialmente vivienda protegida en alquiler, además de reforzar el control en zonas de mercado residencial tensionado y limitar abusos vinculados a viviendas de uso turístico.
Exposición de motivos | Vivienda, Suelo y Urbanismo
La ley sitúa el derecho a la vivienda como eje central y explica que la crisis actual exige una reforma urgente en Vivienda, Suelo y Urbanismo por tres grandes causas:
- Oferta insuficiente frente a una demanda creciente, con precios al alza.
- Rigidez y lentitud de los instrumentos de Suelo y Urbanismo vigentes (procedimientos largos, redundantes y poco ágiles).
- Impacto social y económico: el esfuerzo de alquiler/hipoteca y suministros supera umbrales críticos y expulsa a jóvenes y clases medias del acceso real a la vivienda.
Diagnóstico y objetivos
La Ley 6/2025 desarrolla un diagnóstico que justifica medidas estructurales en Vivienda, Suelo y Urbanismo:
- Cambios demográficos y migratorios → más necesidad de vivienda y nuevos perfiles de demanda.
- Existencia de suelo planificado para más de 160.000 viviendas (75.000 protegidas) que no se activa.
- Procedimientos urbanísticos prolongados → retraso en producción de suelo urbanizado.
- Necesidad de una reserva estratégica de suelo para políticas públicas de vivienda.
- Control de efectos del uso turístico en mercados tensionados, desde la óptica de Vivienda, Suelo y Urbanismo.
- La vivienda afecta directamente a cohesión social y competitividad económica.
Objeto de la ley | Vivienda, Suelo y Urbanismo
La ley fija medidas urgentes en Vivienda, Suelo y Urbanismo para:
- Movilizar suelo apto para uso residencial.
- Agilizar trámites de planeamiento, gestión y ejecución.
- Facilitar promoción de vivienda protegida y vivienda libre.
- Reforzar protección y control en zonas tensionadas.
Actuaciones prioritarias | Vivienda, Suelo y Urbanismo
Nueva figura para acelerar el Suelo y Urbanismo
Se crea la actuación prioritaria como instrumento clave de Vivienda, Suelo y Urbanismo cuando se proyecte vivienda de protección pública (y también intervención en conjuntos urbanos o rurales).
Su efecto práctico: permite un procedimiento abreviado, reduce plazos y admite flexibilización de la ordenación estructural (con límite general del 10% de variación en parámetros relevantes).
Proyecto de actuación prioritaria (anteproyecto, básico y ejecutivo)
La ley estructura el impulso en Vivienda, Suelo y Urbanismo mediante un “proyecto” por fases:
- Anteproyecto: arranque de la tramitación abreviada.
- Proyecto básico: definición con detalle, viabilidad y calendario.
- Proyecto ejecutivo: habilita ejecución directa (urbanización + reparcelación), evitando instrumentos urbanísticos intermedios.
Cesiones urbanísticas y reserva estratégica
La Ley 6/2025 reforma reglas de cesión vinculadas a la participación pública en plusvalías (15% de edificabilidad ponderada), reforzando el objetivo de Vivienda, Suelo y Urbanismo: generar suelo y capacidad real de promoción pública.
En ciertos supuestos, se habilita que parte de la cesión se oriente a nutrir el Patrimonio Público de Suelo y facilitar vivienda protegida, especialmente en alquiler.
Estándares de vivienda protegida | Vivienda, Suelo y Urbanismo
Suelo urbano no consolidado
En actuaciones integradas residenciales, se exige calificar al menos:
- 40% del incremento de edificabilidad residencial para vivienda protegida, con desglose:
- 20% mínimo a vivienda de protección social.
- Dentro de ese 20%, 10% mínimo destinado a alquiler.
- Hasta el 40% restante: vivienda tasada.
Suelo urbanizable residencial
La regla general en Vivienda, Suelo y Urbanismo mantiene:
- 75% del incremento de edificabilidad residencial para vivienda protegida, con:
- 55% mínimo protección social.
- Dentro de ese 55%, 20% mínimo a alquiler.
- Resto hasta 75%: vivienda tasada.
Flexibilidad: se permite reducir al 60% en determinados casos (sin modificar plan general/sectorización), si hay justificación municipal y ejecución inmediata, manteniendo el 55% mínimo de protección social.
Incremento del 10% en actuaciones prioritarias
Si se aplica el incremento de edificabilidad, ese 10% extra se destina íntegramente a vivienda protegida (55% protección social; 45% tasada).
Alojamientos dotacionales
La ley refuerza herramientas de Vivienda, Suelo y Urbanismo para alojamientos dotacionales:
- Posibilidad de ubicarlos en suelos de equipamiento sin recalificación, si se justifica la innecesariedad del equipamiento previsto.
- Posibilidad de autorizar levantes (ampliaciones) para dotacionales mediante estudio de detalle en parcelas residenciales de alquiler con titularidad pública mayoritaria.
Zonas tensionadas: sanciones | Vivienda, Suelo y Urbanismo
Se integra en el régimen de Vivienda, Suelo y Urbanismo:
- El incumplimiento de obligaciones derivadas de una zona declarada tensionada como incumplimiento de la función social.
- Tipificación como infracción grave alquilar vivienda en zona tensionada incumpliendo esas obligaciones.
En coherencia con Vivienda, Suelo y Urbanismo, se modifica Turismo para que:
- En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, haya suspensión automática del inicio de nuevas viviendas/habitaciones turísticas durante toda la vigencia de la declaración.
- Esa suspensión implica no inscripción registral.
Entrada en vigor | Vivienda, Suelo y Urbanismo
La Ley 6/2025 de Vivienda, Suelo y Urbanismo entra en vigor al día siguiente de su publicación en el BOPV (BOPV nº 250, de 29 de diciembre de 2025).
