Número Sentencia: 27/2026; Número Recurso: 6645/2020; TOL10.862.820
En un edificio único organizado estatutariamente como mancomunidad, integrado por cinco “casas” o portales —configurados como comunidades restringidas con elementos comunes y gastos propios—, la propietaria de dos elementos privativos colindantes, uno destinado a vivienda y otro, en origen, a oficina, ejecutó obras de comunicación interna entre ambos inmuebles.
Las obras consistieron en la apertura de dos huecos/puertas en el muro divisorio, pese a que los elementos privativos pertenecían a portales distintos. Dicha actuación se llevó a cabo sin acuerdo comunitario previo, extremo que se convirtió en el eje del conflicto.
Contexto del caso y recorrido procesal: el acuerdo comunitario como núcleo del debate jurídico
La mancomunidad interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la reposición del muro y de los elementos afectados, por haberse actuado sin el preceptivo acuerdo comunitario.
Primera instancia
El Juzgado estimó la demanda y ordenó la reposición, al considerar imprescindible el acuerdo comunitario para una actuación de ese alcance.
Apelación
La Audiencia Provincial revocó la sentencia, entendiendo que no era necesario el acuerdo, al tratarse —según su criterio— de una mera unión material amparada por el art. 7.1 LPH.
Casación
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, restablece la exigencia de acuerdo comunitario, casa la sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.
El acuerdo comunitario en el art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013)
La sentencia fija una doctrina clara: no cabe eludir el acuerdo comunitario distinguiendo entre agregaciones “materiales” y “jurídicas” cuando la actuación, por su naturaleza y efectos, encaja en el art. 10.3.b) LPH.
El Tribunal subraya que este precepto exige acuerdo previo, adoptado por 3/5 del total de propietarios y de las cuotas de participación, para:
- el aumento de superficie por agregación de elementos colindantes, y
- las actuaciones que afecten a la estructura o fábrica del edificio.
La exigencia de acuerdo comunitario opera aunque no se haya solicitado todavía la modificación de cuotas, del título constitutivo o de la inscripción registral. Es decir, el deber de recabar acuerdo comunitario nace por la actuación misma, no por sus eventuales efectos registrales.
Esta interpretación consolida y extiende la doctrina de la STS 445/2020, proyectándola también sobre los supuestos de agrupación, siempre bajo la premisa de la ineludible necesidad de acuerdo comunitario.
Agrupación entre portales distintos
El Tribunal rechaza que el caso pueda reconducirse al art. 7.1 LPH. La unión funcional de dos elementos privativos integrados en portales distintos:
- desborda el ámbito de las obras interiores permitidas sin acuerdo comunitario, y
- se sitúa de lleno en el terreno del art. 10.3.b) LPH, donde el acuerdo comunitario es requisito imprescindible.
El elemento decisivo no es solo la obra física, sino sus efectos comunitarios. La ausencia de acuerdo permite un uso cruzado de elementos comunes y servicios de distintos portales, alterando el equilibrio estatutario de gastos y aprovechamientos sin control ni autorización de la comunidad.
Afectación de elementos comunes y reforzamiento del acuerdo comunitario
Aunque la Audiencia Provincial negó la afectación estructural, el Tribunal Supremo aprecia que la actuación:
- incide en elementos comunes estatutariamente definidos, y
- altera la fábrica del edificio en un sentido funcional y organizativo.
Esta afectación refuerza la conclusión de que el acuerdo comunitario no era una mera formalidad, sino una garantía esencial para preservar la organización del edificio y los derechos del resto de comuneros.
Asimismo, el Tribunal interpreta que los muros separadores entre portales pueden calificarse como elementos comunes (muros “medianeros” en la lógica del título), lo que refuerza aún más la exigencia de acuerdo comunitario.
Mayoría exigida para el acuerdo comunitario
La sentencia es tajante: para una actuación como la enjuiciada era imprescindible:
- un acuerdo comunitario previo, adoptado con la doble mayoría de 3/5 prevista en el art. 10.3.b) LPH, y
- la conformidad con el régimen estatutario, que no contemplaba este tipo de unión entre vivienda y oficina de portales distintos.
Ni la posterior reorganización societaria ni la inexistencia inicial de modificación registral eliminan la obligación de contar con el acuerdo.
Ilegalidad por ausencia de acuerdo
La consecuencia jurídica es directa: la agrupación ejecutada sin acuerdo comunitario vulnera el art. 10.3.b) LPH y los estatutos. Por ello, el Tribunal Supremo:
- estima la casación,
- casa la sentencia de apelación, y
- confirma la de primera instancia, ordenando la reposición del muro y de los elementos alterados, con imposición de costas.
Eje del control comunitario
En edificios organizados en mancomunidad con portales dotados de elementos comunes propios, la unión física de fincas de portales distintos no puede ejecutarse sin acuerdo comunitario.
Cuando la actuación tiene efectos organizativos, funcionales o económicos para la comunidad, el acuerdo previo, con la mayoría reforzada del art. 10.3.b) LPH (Ley 8/2013), no es opcional: es imprescindible.
