El Tribunal Supremo ha dictaminado que es legal la cláusula que prohíbe la prórroga en los contratos de alquiler de forma automática. Este caso surgió a partir de un contrato de arrendamiento rústico firmado en enero de 2015, donde se establecía una duración de cinco años, hasta diciembre de 2019, sin posibilidad de prórroga. Ambas partes aceptaron y firmaron esta condición. Sin embargo, al llegar la fecha de vencimiento, el inquilino se negó a desalojar la propiedad, lo que llevó al propietario a presentar una demanda de desahucio.
Legalidad de la cláusula que prohíbe la prórroga en los contratos de alquiler rústico
El Juzgado de Primera Instancia nº1 de Daimiel falló a favor del propietario. El Juzgado determinó que el contrato estaba basado en el principio de autonomía de la voluntad. Lo que permitía legítimamente pactar la renuncia a la prórroga. Esta decisión fue apelada y llevada a la Audiencia Provincial de Ciudad Real, que dictaminó a favor del inquilino. Según este tribunal, el sistema de prórrogas establecido en la ley era de carácter imperativo, lo que impedía pactar una renuncia voluntaria a su aplicación.
Recurso de Casación
Los arrendadores interpusieron un recurso de casación ante el Tribunal Supremo Argumentando la infracción de la doctrina sobre el carácter dispositivo de la LAR y de varios artículos de la ley y del Código Civil. Sostenían que la LAR se basa en el principio de autonomía de la voluntad de las partes, permitiendo excluir la prórroga en los contratos.
Fundamentos de Derecho del Tribunal Supremo ante la prohibición de la prórroga en los contratos de alquiler
Autonomía de la Voluntad. El Tribunal Supremo enfatiza la primacía de la autonomía de la voluntad en los contratos de arrendamiento rústico, conforme al artículo 1255 del Código Civil y la LAR. De este modo, las partes tienen la libertad de pactar las condiciones del contrato, siempre que no contravengan normas imperativas.
Duración Mínima del Contrato. La LAR establece una duración mínima obligatoria de cinco años para los contratos de arrendamiento rústico. Cualquier estipulación que establezca un plazo inferior es nula. Sin embargo, una vez cumplido este plazo mínimo, las partes pueden acordar eliminar el régimen de prórrogas tácitas del contrato.
En cuanto a las prórrogas tácitas La ley prevé prórrogas tácitas de cinco años, salvo notificación del arrendador con un año de antelación. No obstante, el Tribunal Supremo determina que este régimen no es inderogable y puede ser excluido por acuerdo de las partes desde el inicio o posteriormente. Asimismo, la cláusula del contrato que establece la no prórroga y el desalojo al final del plazo pactado es válida y no contraria a la ley, la moral ni el orden público. Esta cláusula respeta la autonomía de la voluntad de las partes y no infringe ninguna norma imperativa.
Jurisprudencia y Exposición de Motivos. Finalmente, el Tribunal aclara que la reforma de la LAR busca flexibilizar el régimen de los arrendamientos rústicos y potenciar la autonomía de la voluntad de las partes. La exposición de motivos de la ley y su reforma destacan la importancia de dar primacía a la voluntad de los contratantes dentro de los límites legales.
Fallo del tribunal | Validez de la prohibición de la prórroga en los contratos de alquiler
El Tribunal Supremo valida la cláusula del contrato que prohíbe la prórroga. Y, asimismo, refuerza la autonomía de la voluntad de las partes dentro del marco legal de la LAR. Esta decisión subraya que, cumplido el plazo mínimo de cinco años, es legal pactar la no prórroga del contrato de arrendamiento rústico.
