Consulta de la DGT en materia de IRPF en zonas tensionadas

El 28 de marzo de 2025, la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (SG IRPF) emitió la consulta vinculante V0540-25. El consultante había suscrito el 1 de abril de 2024 un contrato de arrendamiento de vivienda, aplicando una rebaja del 5,25% respecto del contrato anterior. La vivienda está situada en una zona de mercado residencial tensionado, según lo declarado con efectos desde el 16 de marzo de 2024. El arrendador plantea si puede aplicar la reducción prevista en el artículo 23. 2 a) de la Ley 35/2006 del IRPF si celebra un nuevo contrato manteniendo la renta actual.

Marco legal: reducción por arrendamiento

El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, recientemente modificado por la Ley 12/2023, regula varias reducciones sobre el rendimiento neto positivo de capital inmobiliario por arrendamiento de vivienda. De particular interés en este caso es la reducción del 90%, prevista para contratos celebrados en zonas de mercado tensionado cuando se formaliza un nuevo arrendamiento con una rebaja superior al 5% respecto del contrato anterior, aplicando, si corresponde, la cláusula de actualización anual.

Cabe destacar que la reducción se aplica sólo si se cumplen los requisitos al momento de celebrar el contrato. Asimismo, es aplicable únicamente a rendimientos autoliquidados antes de cualquier procedimiento de verificación o inspección.

Análisis del caso planteado

El consultante pretende celebrar un nuevo contrato manteniendo la renta del contrato anterior, que ya incluía la rebaja del 5,25%. Sin embargo, el criterio de la Dirección General de Tributos es claro: para aplicar la reducción del 90% prevista en el artículo 23. 2 a), es necesario que el nuevo contrato vuelva a rebajar la renta inicial en más de un 5% respecto del contrato inmediatamente anterior, considerando, si procede, la actualización anual.

En este escenario, simplemente mantener la renta del contrato del 1 de abril de 2024 no cumple el requisito de una nueva rebaja sobre la última renta. Por tanto, los rendimientos del nuevo contrato no podrán acogerse a la reducción del 90%. Si el consultante desea beneficiarse de esta ventaja fiscal, deberá formalizar un nuevo contrato con una rebaja superior al 5% respecto de la renta actualizada del contrato previo.

Excepciones legales y advertencias

El artículo 23. 2 contempla otras reducciones, como el 70%, el 60% o el 50%, aplicables en circunstancias distintas (primer alquiler a jóvenes de 18-35 años en zonas tensionadas, alquiler social, viviendas rehabilitadas, entre otras). Ninguna de estas excepciones resulta aplicable automáticamente en el caso expuesto.

Además, es fundamental tener en cuenta que las reducciones no son aplicables a ingresos omitidos o gastos deducidos indebidamente que luego sean regularizados en inspección, ni a contratos que incumplan el artículo 17. 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, relativo a limitaciones legales en la renta.

Fuente: DGT.