Jun 28, 2024 | Derecho Civil, Dosiers
Con ocasión de esta situación han sido dictadas normas que distinguen entre arrendadores personas físicas y personas jurídicas, introducen conceptos nuevos como el de «gran tenedor» y «zonas de mercado residencial tensionado» cuya aplicación práctica es dudosa ya que depende de la declaración de tales zonas por la correspondiente Comunidad Autónoma, no siempre participe de las políticas de vivienda del Gobierno.
El presente documento pretende resumir y recoger la normativa y los diferentes aspectos fundamentales a tener en cuenta por arrendadores y arrendatarios en un procedimiento arrendaticio de bienes inmuebles
NORMATIVA RELEVANTE
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos TOL231.076
Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos TOL320.222
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda TOL9.568.821
Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil TOL172.336
RD-L 8/2020 medidas urgentes / aplazamientos de desahucios y lanzamientos.- Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 TOL7.822.864
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.
Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos TOL63.784
Decreto 377/2000, de 1 de septiembre, por el que se regula el acceso a la propiedad de las viviendas de promoción pública cuyo régimen de tenencia sea el arrendamiento TOL7.481.354
CLASE DE PROCEDIMIENTOS
La LEC distribuye los procedimientos sobre arrendamientos al Juicio ordinario y al Juicio Verbal, siendo este último el principal procedimiento por el que se deciden los conflictos más habituales en esta materia.
JUICIO ORDINARIO
La competencia del juicio ordinario en materia de arrendamientos viene atribuida por el artículo 249.1 apartados 6º y 7º LEC.
. - Cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles (artículo 249.1.6º LEC)
«1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta ley.»
Así pues, corresponde decidir por el juicio ordinario, por razón de la materia, cualquiera que sea su cuantía, cualquier asunto relativo a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, con las excepciones siguientes:
Como veremos las acciones excluidas del juicio ordinario son las atribuidas a la tramitación del juicio verbal.
. – Retracto arrendaticio (Art. 249.1. 7.º)
Se decidirá por los trámites del juicio ordinario, las demandas por las que se ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo.
Esta acción hay que ponerla en relaci . . .
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Jun 12, 2024 | Derecho Civil, Derecho Penal, Dosiers
Además, la norma prohíbe, con carácter general, el acceso de las personas menores de edad a mecanismos aleatorios de recompensa en videojuegos y plataformas (loot boxes), y obliga tanto a las plataformas de intercambio de vídeos a establecer enlaces a los canales de denuncias como a los influencers a avisar de forma inequívoca, siempre que el contenido que están difundiendo sea potencialmente perjudicial para el desarrollo físico, mental o moral de niños, niñas y adolescentes.
Desde la perspectiva penal, considerando que la tecnología ha facilitado modalidades delictivas desconocidas, el Anteproyecto de Ley tipifica como delitos los deepfakes pornográficos, es decir, la difusión, sin autorización, de imágenes o audio generado por inteligencia artificial o cualquier otra tecnología.
La norma también regula el alejamiento online, introduce el denominado grooming (engaño online a menores) como circunstancia agravante en diferentes delitos contra la libertad sexual de menores, y refuerza la tipificación de la difusión de material pornográfico a los menores, para evitar algunas conductas impunes. Y también eleva de 14 a 16 años la edad mínima a la que se puede dar consentimiento al tratamiento de datos personales.
No obstante los avances que introduzca la futura Ley Orgánica, en la actualidad existe una amplia normativa nacional, europea e internacional que tiene por objetivo regular y garantizar el adecuado uso de los entornos digitales cuando de menores se trata.
Por ello en el presente documento realizaremos una exposición relacionanda la diferente normativa que existe en la actualidad aplicable en España y algunas declaraciones judiciales dictadas en aplicación de esa normativa.
LEGISLACIÓN NACIONAL
La legislación nacional que protege a los menores del entorno digital está constituida fundamentalmente por las siguientes normas que atienden la protección de los menores desde diferentes perspectivas:
Protección genéral de los menores. -
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Ley Orgánica 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor, de modificación parcial del Código Civil y de la Ley de Enjuiciamiento Civil. TOL301.481
Artículo 21. Acogimiento residencial.
-
1. En relación con los menores en acogimiento residencial, las Entidades Públicas y los servicios y centros donde se encuentren deberán actuar conforme a los principios rectores de esta ley, con pleno respeto a los derechos de los menores acogidos, y tendrán las siguientes obligaciones básicas:
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n) Establecerán medidas educativas y de supervisión que garanticen la protección de los datos personales del menor al acceder a las tecnologías de la información y de la comunicación y a las redes sociales
Artículo 3. Fines.
Las disposiciones de esta ley persiguen los siguientes fines:
a) Garantizar la implementación de medidas de sensibilización para el rechazo y eliminación de todo tipo de violencia sobre la infancia y la adolescencia, dotando a los poderes públicos, a los niños, niñas y adolescentes y a las familias, de instrumentos eficaces en todos los ámbitos, de las redes sociales e Internet, especialmente en el familiar, educativo, sanitario, de los servicios sociales, del ámbito judicial, de las nuevas tecnologías, del deporte y el ocio, de la Administración de Justicia y de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad.
Como podemos apreciar la norma recoge obligaciones de las entidades públicas y de los servicios y centros dónde se encuentran acogidos los menores consistente en el establecimiento de medidas educativas y de supervisión en relación con el acceso que puedan hacer estos menores a las tecnologías de la información y de la comunicación así como a las redes sociales.
Protección del honor, la intimidad personal y familiar y la propia imagen. -
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May 16, 2024 | Derecho Civil, Dosiers
El Tribunal Supremo ha definido el daño moral como «aquel que está representado por el impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en la persona pueden desencadenar ciertas conductas, actividades o, incluso, resultados, tanto si implican una agresión directa a bienes materiales, como al acervo extrapatrimonial de la personalidad (STS, 1.ª, 25-VI-1984); daño moral es así el infligido a la dignidad, a la estima moral y cabe en las personas jurídicas (STS, 1.ª, 20-II-2002), habiéndose referido ya a las lesiones al prestigio mercantil de una persona jurídica la sentencia de dicha Sala de 31-III-1930» (STS, 12-XII-2007).
Así mismo, se distingue entre el daño moral objetivo y el daño moral subjetivo. El daño moral objetivo es aquella lesión extrapatrimonial que genera consecuencias económicamente cuantificables, aunque ésta figura se identifica con el lucre cesante o incluso el daño directo (perdida de clientela). Por su parte el daño moral subjetive, es el concepto definido anteriormente por el Tribunal Supremo como impacto o sufrimiento psíquico o espiritual que en la persona pueden desencadenar ciertas conductas.
Naturalmente, el daño moral subjetivo no afecta por igual a todas las personas. Es decir, un mismo hecho afecta subjetivamente de forma distinta a cada persona. Por ello, la personalidad y condiciones de cada persona influye tanto en la apreciación de la existencia de daño moral como en su cuantificación. En esta línea hay que tener en cuenta que la indemnizacion no repara el daño moral sufrido, como lo haría con un daño patrimonial, pues el daño puede continuar a pesar de la indemnización que no trata más que compensar un daño difícilmente resarcible.
Prueba del daño moral
Según la doctrina: «la problemática de la prueba del daño que es lo más difícil, sobre todo en orden a la valoración, así como la demostración de éstos, no sólo en cuanto a que se hayan producido materialmente sino que también habrá que concretarse si existe una infracción contractual, un acto ilícito o un riesgo frente al que se ha de responder, determinándose además la relación causal y la culpabilidad si la hubiere».
La inmaterialidad del daño moral provoca que en la gran mayoría de los casos no sea posible utilizar pruebas de tipo objetivo para probar su existencia. Aun así, la víctima podrá acudir a todos los medios de prueba admitidos en nuestra jurisdicción civil, que se encuentran enumerados en el artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En cuanto a la evaluación de los medios de prueba expuestos, como es sabido, nuestra legislación otorga libertad a los jueces para que realicen una valoración de las pruebas obtenidas (a excepción de la prueba testifical, de la prueba de documento público y de documento privado)
A esta dificultad que suele acompañar generalmente a los medios disponibles para probar el daño moral, hay que sumar que, en general, la carga de la prueba recae sobre el sujeto que soporta el daño, conforme a lo establecido en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre y cuando no exista una disposición legal expresa en contra (artículo 217.6 LEC) como, por ejemplo, en aquellos procedimientos en los que las alegaciones de la parte actora se fundamenten en razones discriminatorias por razón del sexo (artículo 217.5 LEC).
Artículo 217. 2 LEC: «corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención».
Ello no impide que en ocasiones la ley se encargue de presumir el daño en determinados supuestos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 385.1 LEC: «1. Las presunciones que la ley establece dispensan de la prueba del hecho presunto a la parte a la que este hecho . . .
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Abr 22, 2024 | Derecho Civil, Dosiers
Analizaremos las diferentes figuras arrendaticias, sus derechos y obligaciones, así como los aspectos legales y fiscales relacionados con ellas.
Coliving
El coliving es un nuevo fenómeno residencial, orientado a satisfacer la necesidad temporal de vivienda de los trabajadores, ya sea por traslados laborales temporales, o bien, por propia voluntad de lo que se conoce bajo el término de nómadas digitales, aquellos trabajadores cuya modalidad laboral le permite desempañar sus funciones en otras localizaciones sin necesidad de trabajar de manera estática en una localidad. En otras palabras, es un espacio donde conviven la vida social y la laboral.
De manera generalizada, los residentes de un coliving, comparten las zonas comunes del edificio, pero estamos ante la presencia de zonas comunes un tanto diferentes a las que estamos acostumbrados a destacar como son cocina, baño, salón u otras. Esto se debe a que por norma general, los coliving traen todos estos elementos en el interior de las estancias arrendadas, por lo que las zonas comunes a compartir como rasgo general en esta figura serían, comedores, gimnasios, roof top o solárium, salas de coworking, zonas de recreo y ocio entre otros.
De esta forma podemos determinar que el coliving es la evolución residencial del coworking, una extensión al mercado inmobiliario que dota de espacios sociales, laborales y residenciales a profesionales que comparten un lugar de trabajo y que residen en común en una vivienda independiente.
Las notas que caracterizan esta figura, podemos destacar que son la finalidad y el elemento temporal de permanencia, en los que ahondaremos mientras lo comparamos con el resto de las modalidades que vamos a tratar.
Cohousting
El cohousing consiste en una comunidad colaborativa autogestionada, en la que sus miembros conviven en un entorno que han promovido y diseñado, formado por unidades habitacionales privadas y espacios comunes.
Puede parecer que el cohousing y el coliving son conceptos similares, pero en realidad, se tratan de dos planteamientos diferentes, existiendo diferencias significativas entre ambos.
El cohousing es un modelo de convivencia pensado para una necesidad de residencia permanente, mientras que el coliving se disfruta de un modo más ocasional o breve, tratándose hasta el momento de contratos cuya duración no excede de meses, aunque nada obsta para proceder a la firma de un nuevo contrato.
En el cohousing sin embargo, los residentes comparten un espacio a largo plazo, las estancias de los residentes de un coliving son más breves y suelen tener una finalidad concreta y temporal.
En definitiva y como rasgo general, podemos mencionar que tanto el coliving como el cohousing son novedosas formas de vida en comunidad.
Arrendamiento de habitación para universitarios
El arrendamiento de habitación en residencia universitaria es una tipología contractual con bastante arraigo a nivel nacional. Es un hecho, que podamos encontrar ciertas analogías entre diversos arrendamientos habitacionales pero, en este caso, el alquiler habitacional a estudiantes en residencias universitarias no es equiparable por ejemplo al alquiler de pisos turísticos, dado que los estudiantes alquilan las habitaciones para residir en ellas por transiciones de tiempo más prolongadas, bien pudiendo ser por periodos de tiempo inferiores a un año natural o superior incluyendo el periodo íntegro de la carrera y estudios de postgrado.
Otra característica diferenciadora recae en la figura del propietario, dado que ante un presunto incumplimiento del arrendatario habitacional, puede no decidir por si solo la expulsión de ese inquilino o la terminación del contrato, ya que de estimarse la existencia de una causa justificada, la tendrá que trasladar al centro que gestione de manera efectiva dicha residencia o propiedad, debiendo probarse la justificación de la causa, pudiendo entonces desencadenar desde una simple amonestación formal o bien el abandono hasta la expulsión.
En este sentido, podemos encontrar tres líneas interpretativas, tanto en la jurisprudencia como en la práctica de los órganos administrativos:
·La equiparación del alquiler de habitación con el alquiler de vivienda habitual (regido por la LAU y con las ventajas fiscales del alquiler de vivienda).
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