Limitación del derecho de adquisición preferente y el retracto en ventas conjuntas

El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia que delimita con claridad los supuestos en los que procede el ejercicio del derecho de retracto por parte del arrendatario urbano, conforme al régimen jurídico vigente desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso, el Tribunal ha revocado una resolución judicial que había reconocido el derecho de retracto, considerando que la operación de compraventa se ajustaba a los supuestos de exclusión previstos en el artículo 25.7 de la citada norma, en relación a ventas conjuntas.

Diferencias normativas entre la LAU de 1964 y la de 1994

Uno de los elementos centrales de la resolución es la interpretación del artículo 25. 7 de la LAU de 1994, que restringe los casos en los que es aplicable el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). En comparación con su predecesora, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (art. 47), la reforma de 1994 persigue un equilibrio más favorable a la libre circulación de bienes inmuebles en ciertos supuestos complejos de transmisión, especialmente aquellos que afectan a unidades mayores que las individuales.

Requisitos para aplicar la exclusión del derecho de retracto

El precepto invocado (art. 25. 7 LAU) establece de forma expresa que no procederá el derecho de adquisición preferente cuando:
(i) se venda conjuntamente la totalidad de las fincas o unidades inmobiliarias de las que el propietario sea titular en el edificio; o
(ii) se vendan todos los pisos y locales del inmueble, aunque tengan distintos propietarios.

En el caso analizado, la compraventa incluía todas las viviendas del edificio que eran propiedad de la Empresa Municipal de la Vivienda, siendo este el único titular de las mismas en dicho inmueble. Aunque la operación se integraba en una venta más amplia de distintas promociones y edificios, esta circunstancia no afecta, a juicio del Tribunal, la concurrencia del supuesto de exclusión del derecho de retracto previsto en la norma.

Naturaleza de la venta y objeto del arrendamiento

El Tribunal razona que el objeto de la venta excede el ámbito particular del arrendamiento. No se transmitió únicamente la vivienda objeto del contrato, sino todas las unidades del edificio titularidad del arrendador. La norma permite la exclusión del derecho cuando se vende una unidad mayor (todo el edificio o toda la parte propiedad del transmitente). Por ello, impide al arrendatario retrayente ejercer el derecho sobre una parte individualizada.

Valoración jurídica y efectos de la sentencia

La sentencia establece un criterio interpretativo para las transmisiones inmobiliarias con múltiples unidades arrendadas, dado que clarifica los límites legales del derecho de retracto. Esta interpretación permite estructurar operaciones complejas sin el riesgo de paralización por parte de arrendatarios individuales.

Fuente. CGPJ.