III. Las viviendas vacías a través de las diferentes regulaciones autonómicas (TOL8.573.069)

May 12, 2024

SUMARIO: 1. INTRODUCCIÓN. 2. LOS ORÍGENES DE LA VIVIENDA VACÍA EN LA NORMATIVA ESTATAL. 3. EL CONCEPTO DE VIVIENDA VACÍA, DESOCUPADA O DESHABITADA EN LA NORMATIVA AUTONÓMICA. 3.1. Excepciones a la consideración de las viviendas como vacías. 3.2. Indicios de no ocupación y presunciones de la existencia de viviendas vacías. 3.3. Los sujetos obligados. 4. LAS OBLIGACIONES EN MATERIA DE VIVIENDAS VACÍAS. 4.1. Inclusión en los registros autonómicos de viviendas vacías y el deber de proporcionar información. 4.2. El ofrecimiento de realojo y alquiler obligatorio. 4.3. Derechos de tanteo y retracto. El caso balear. 4.4. Gravámenes sobre viviendas vacías. 4.5. El deber de dar efectiva ocupación a las viviendas. La expropiación forzosa por el incumplimiento de la función social de la propiedad. 5. MEDIDAS DE FOMENTO DE LA OCUPACIÓN DE VIVIENDAS VACÍAS. 6. CONCLUSIÓN1. INTRODUCCIÓNLa creciente necesidad de dar respuesta al fenómeno de las llamadas viviendas vacías, desocupadas o deshabitadas, y de poner fin a la indeterminación jurídica del concepto propiciada por la falta de regulación a nivel estatal, ha conllevado que las diferentes Comunidades Autónomas hayan asumido la carga de definir el concepto y de implementar aquellas medidas que han estimado más oportunas para movilizar el parque de vivienda vacía y proteger el cumplimiento de la función social de la propiedad al amparo de su competencia exclusiva en materia de vivienda.Si bien es cierto que se pueden encontrar características y conceptos comunes, e incluso en ocasiones idénticos, en las diferentes normativas autonómicas que se han ido desarrollando hasta la fecha, la realidad es que la falta de un criterio uniforme lleva necesariamente a un escenario marcado por la diversidad, muchas veces en cuanto a aspectos puntuales, pero que provocan notables diferencias en la aplicación práctica de las medidas y, sobre todo, un esfuerzo extra para los sujetos obligados a dar cumplimiento a las mismas.A lo largo del presente capítulo intentaremos ofrecer una visión global de la regulación actual de este fenómeno, recorriendo las diferentes normativas autonómicas aprobadas en relación con la materia.2. LOS ORÍGENES DE LA VIVIENDA VACÍA EN LA NORMATIVA ESTATALLa introducción del concepto de vivienda vacía a nivel estatal llega de la mano de la normativa sobre Haciendas Locales. Así, la reforma de la derogada Ley 39/1988, de 28 de diciembre, de Haciendas Locales llevada a cabo por la Ley 51/2002, de 27 de diciembre, introdujo la posibilidad de aplicar un recargo a los inmuebles de uso residencial que se encontrasen "desocupados", si bien no se detuvo a precisar qué inmuebles debían entenderse amparados en tal concepto.Siguiendo esa línea, el Texto Refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (Tol 346505), recogió la posibilidad para los Ayuntamientos de exigir un recargo de hasta el cincuenta por ciento de la cuota líquida del impuesto sobre bienes inmuebles urbanos (IBI) para los inmuebles de uso residencial que se encontrasen desocupados con carácter permanente "por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente". Sin embargo, el desarrollo reglamentario no llego a materializarse y la indefinición jurídica del concepto de "inmuebles desocupados", hizo que, en la práctica, la referida previsión careciera de aplicación.Esa falta de definición pretendió ser solventada por parte del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, al ampliar la remisión ya no sólo a normativa estatal, sino también a normativa autonómica9. Aunque dicho Real Decreto-ley no tuvo mucho recurrido, ya que fue derogado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (Tol 7083108), su redacción sí que se mantuvo viva en el nuevo redactado del artículo 72 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas . . .

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