Vendedor heredero no inscribe la herencia. Estos son unos clientes que años atrás compraron un inmueble a un Sr. que lo recibió en herencia, habiendo otorgado escritura de aceptación y adjudicación de herencia (de la que mis clientes tienen fotocopia). Resulta que a pesar de los años transcurridos, el inmueble sigue en el Registro de la Propiedad a nombre de la fallecida. ¿Qué posibilidades tienen mis clientes de que se inscriba la herencia para luego poder inscribir su adquisición por compraventa? ¿Se lo pueden exigir al vendedor? ¿O sería más viable, si el vendedor no accede voluntariamente, intentar inscribir la compraventa a través de alguno de los procedimientos de la LH? (TOL9.841.252)

Ene 26, 2024

TAS5920Re: Vendedor heredero no inscribe la herenciaSegún se indica en la consulta, la finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre de la causante de los vendedores. Los compradores no pueden tramitar un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido. Este expediente se regula en el art. 108 de la Ley Hipotecaria y en la regla primera se indica lo siguiente: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada”. Esta regla se ha visto atemperada en los casos de extraordinaria dificultad. En este sentido, cabe citar las Resoluciones de la DGSJFP de 3 de enero de 2017 y 18 de octubre de 2017.Como ya señaló la Resolución de 30 de mayo de 1998 no cabe, pues, utilizar el procedimiento de reanudación del tracto, «y no puede ser de otro modo si se tienen en cuenta las exigencias básicas de orden substantivo, procesal o hipotecario; efectivamente, en tal hipótesis el problema a solventar no es el de reanudación de tracto, sino el de la falta de acreditación suficiente del acto transmisivo a favor del recurrente (artículo 3 de la Ley Hipotecaria), el de falta del título formal adecuado para la inscripción, pero tal deficiencia no puede ser superada a través de un expediente de las características procedimentales del ahora debatido, sino a través del reconocimiento y pública documentación de dicho acto, voluntariamente otorgados por el transferente o sus herederos (cf. artículo 20-V-1.º de la Ley Hipotecaria) o mediante la debida declaración judicial de su existencia obtenida en juicio contradictorio correctamente entablado, que asegure convenientemente la tutela jurisdiccional del derecho del transmitente (artículos 24 de la Constitución Española y 40 de la Ley Hipotecaria) (…) Desde la perspectiva exclusivamente hipotecaria se llegaría a idéntico resultado por cuanto el asiento a favor del transmitente del promotor está bajo la salvaguardia de los Tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que su rectificación por vía de una nueva inscripción de transferencia sólo procede, de conformidad con el artículo 40, letra a) de la Ley Hipotecaria, por la presentación del título adecuado –construido tal como se apuntó anteriormente– o por la resolución judicial que ordene la rectificación, recaída en juicio declarativo entablado contra el titular del asiento a rectificar (artículo 40 párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria)».En el presente caso, consta documentada públicamente toda la cadena de titularidades desde la titular registral cuyo tracto se pretende reanudar hasta los titulares actuales. Por tanto, no existe una verdadera interrupción del tracto.La doctrina del Centro Directivo admite el expediente de dominio, incluso en aquellos casos donde no hay verdadera ruptura de tracto, cuando la obtención de la titulación ordinaria revista una extraordinaria dificultad, que daría lugar a formalismos inadecuados, lo que no parece ocurrir en este caso en que los vendedores otorgaron la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia, y en la misma (según entendemos) se adjudicaron la finca objeto de la compraventa.-----------TOL65191Re: Vendedor heredero no inscribe la herenciaSi no se ha interrumpido el tracto sucesivo, significa que pueden inscribir su escritura de compraventa sin más presentado la escritura de compraventa (entre el heredero no titular registral y mi cliente) en el registro? Es lo que dice la primera regla del art. 108 LH, que has citado, ¿no? Si es así, ¿por que se dice que "Esta regla se ha visto atemperada en los casos de extraordinaria dificultad."? ¿Qué interés se puede tener en utilizar un procedimiento más complicado (expediente de dominio) en lugar de simplemente ir al registro y presentar la escritura en el mostrador si esto último es admisible?-----------TAS5920Re: Vendedor heredero no inscribe la herenciaPartiendo de lo establecido en el art. 208 de la LH (por error, se indicó 108), debe entenderse que hay interrupción del tracto cuando falte más de un eslabón en la cadena de transmisiones, sin que . . .

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