I.- LA PREMISA GENERAL: PROHIBICION DE ALTERACIÓN DE ELEMENTOS COMUNES.

El régimen de las alteraciones en elementos comunes parte de la premisa recogida en los artículos 9.1 a) y 7.1 LPH pues son las normas que determinan las relaciones de los copropietarios tanto sobre su piso o local como sobre el edificio en su conjunto. En concreto, el art. 7.1 LPH establece que cada propietario tiene libertad para modificar su vivienda o local (son elementos privativos) pero se prohíbe realizar cualquier alteración en los elementos comunes del resto del edificio.

El párrafo primero del art. 7.1 LPH establece esa libertad sobre los elementos privativos con algunas limitaciones: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

El párrafo segundo del art. 7.2 LPH establece esa prohibición de modificar los elementos comunes: “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

Lo expone con claridad y precisión la STS 15-11-2010 (TOL2.008.976):

“El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal limita las facultades del propietario de una vivienda o local sujeta al régimen de la propiedad horizontal. El propietario usará su piso o local según le convenga, pero carece de capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble”

III.- LAS EXCEPCIONES: VIAS PARA LA MODIFICACIÓN DE LOS ELEMENTOS COMUNES

Esa prohibición no tiene carácter absoluto puesto que existen vías para poder modificar los elementos comunes que se encuentran en la propia Ley de Propiedad Horizontal y también en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que la interpreta. Se trata de los estatutos y de los acuerdos de la junta de propietarios.

1.- Los Estatutos

Los estatutos se recogen en la Ley de Propiedad Horizontal y son el conjunto de reglas encaminadas a establecer el régimen de los derechos y obligaciones de los copropietarios que surgen de la coexistencia de elementos comunes y elementos privativos. En varios casos, los estatutos contemplan la posibilidad de que se efectúen modificaciones de elementos comunes.

Según el art. 5 LPH los estatutos son “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”.

Esa expresión “no prohibidas por la ley” implica que los estatutos en cuyo texto se contenga la posibilidad de modificación de los elementos comunes no deberían incluir reglas que estén prohibidas por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que deberían respetarla.

Es decir, los estatutos pueden modificar la LPH sólo en aquellas ocasiones en que las normas de ésta sean dispositivas y se respeten los límites que establece el art. 7.1 como se contempla en la STS 17-01-2012 (TOL2.411.960):

“La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([RC n.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010]”

2.- El acuerdo de la Junta de propietarios: su carácter unánime se flexibiliza en algunos supuestos

La otra vía para la alteración de los elementos comunes la constituye el . . .