El Tribunal de Justicia de la Unión Europea refuerza los derechos de los consumidores frente a la ejecución forzosa de su vivienda familiar, especialmente cuando esta se basa en cláusulas abusivas del contrato hipotecario. Los consumidores pueden impugnar judicialmente la transmisión de su vivienda si se han visto privados de la posibilidad de suspender o anular la ejecución forzosa por vía judicial.

Hechos probados

Ejecución forzosa extrajudicial y transmisión de la vivienda familiar

En Eslovaquia, un banco concedió un préstamo hipotecario de 63.000 euros a una pareja, garantizado con la hipoteca sobre su vivienda familiar. El contrato contenía una cláusula que permitía al banco reclamar el total del capital pendiente en caso de retraso en el pago de las cuotas.

Tras producirse impagos, el banco inició un procedimiento de ejecución forzosa de la hipoteca mediante subasta extrajudicial. Los prestatarios, considerando vulnerados sus derechos como consumidores, presentaron una demanda judicial para oponerse a dicha ejecución forzosa. Solicitaban su suspensión por la existencia de cláusulas abusivas.

A pesar de que la solicitud de suspensión seguía tramitándose, la vivienda fue subastada y adquirida por una sociedad, que estaba informada del proceso judicial en curso. Los antiguos propietarios se negaron a abandonar la vivienda, lo que llevó a la nueva propietaria a iniciar una acción de desalojo.

Ejecución forzosa y cláusulas abusivas

El Tribunal Regional de Prešov (Eslovaquia) elevó varias cuestiones prejudiciales al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Preguntando si la Directiva sobre cláusulas abusivas se aplica a un caso de ejecución forzosa extrajudicial y si dicha Directiva se opone a que la ley nacional permita esa ejecución forzosa sin tener en cuenta la posible existencia de cláusulas abusivas.

El TJUE respondió afirmativamente a ambas cuestiones. Consideró que los consumidores deben estar protegidos en situaciones de ejecución forzosa cuando existen indicios de cláusulas abusivas y estos ya han ejercido los mecanismos legales para oponerse a la ejecución, comunicándolo a todas las partes implicadas.

La seguridad jurídica de los terceros adquirentes | Límites en la protección frente a la ejecución forzosa

El TJUE señaló que la transmisión de la propiedad de una vivienda como consecuencia de la ejecución no puede prevalecer sobre los derechos de los consumidores. Esto se da especialmente cuando el adquirente conocía la existencia de un procedimiento judicial en curso. La seguridad jurídica de los terceros adquirentes no es un principio absoluto y debe ceder ante la protección de los consumidores y su derecho a una tutela judicial efectiva.

Asimismo, el Tribunal de Justicia considera contraria al Derecho de la Unión cualquier normativa nacional que permita la ejecución forzosa extrajudicial de una vivienda familiar cuando existen indicios de cláusulas abusivas y una solicitud de suspensión en curso. Especialmente si no se ofrece la posibilidad de anular esa ejecución en un procedimiento judicial posterior.