El Tribunal Supremo ha confirmado la legalidad de la limitación de la actualización de las rentas de los contratos de arrendamiento de vivienda aprobada en 2022. Considera que esta medida no supone una privación del derecho de propiedad ni vulnera su contenido esencial.
La Sala de lo Contencioso-Administrativo analiza la limitación de los alquileres introducida mediante el Real Decreto-ley de 29 de marzo de 2022 y sus posteriores prórrogas. Estas prórrogas fueron dictadas para responder al fuerte incremento de la inflación derivado de la guerra de Ucrania. Además, buscan proteger a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad.
La limitación de la actualización de la renta de los alquileres
La normativa estableció que la limitación de la actualización de la renta anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, en ausencia de acuerdo entre las partes, no podía superar la variación del Índice de Garantía de Competitividad. El tope era un máximo del 2 %.
Esta limitación de la actualización se aplicó a todos los contratos vigentes en el momento de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 6/2022 y de sus sucesivas prórrogas. El objetivo era frenar el impacto directo del IPC en las rentas de alquiler.
Recurso y reclamación indemnizatoria
La mercantil Societat de Arrendaments 2007 S.L.U. interpuso recurso contra el acuerdo del Consejo de Ministros que le denegó una indemnización de 631.000 euros por la limitación de la actualización de los alquileres. Dicha cuantía fue solicitada en concepto de responsabilidad patrimonial del Estado legislador.
La recurrente sostenía que la limitación de la actualización tenía un efecto expropiatorio, al impedir aplicar el IPC pactado contractualmente. Según su juicio, esto reducía de forma significativa el importe de las rentas. Asimismo, alegaba la vulneración del artículo 33.3 de la Constitución Española.
Doctrina del Tribunal Supremo sobre la limitación de la actualización
El Tribunal Supremo recuerda que para que exista una expropiación es necesaria una privación singular del derecho de propiedad. Sin embargo, esto no concurre en los supuestos de limitación de la actualización de rentas establecida con carácter general y temporal.
Siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, la Sala distingue entre la privación del derecho y las medidas de delimitación legal de su contenido. Afirma que la limitación de la actualización de los alquileres respeta el contenido esencial del derecho de propiedad.
Función social de la propiedad
El Alto Tribunal subraya que la limitación de la actualización de las rentas responde a una finalidad constitucionalmente legítima. Busca proteger a los arrendatarios vulnerables en un contexto de elevada inflación y fuerte tensión del mercado inmobiliario.
Esta limitación de la actualización se encuadra en la función social de la propiedad inmobiliaria. No supone ni su vaciamiento ni una desconfiguración esencial del derecho del arrendador, al tratarse de una restricción razonable, proporcionada y debidamente motivada.
Fallo del Tribunal Supremo sobre la limitación de la actualización
El Tribunal Supremo desestima el recurso y concluye que la limitación de la actualización de los alquileres no genera derecho a indemnización alguna. La medida, afirma la Sala, persigue atajar el proceso inflacionista y limitar sus efectos económicos y sociales, sin menoscabar los derechos de los propietarios.
De este modo, el Alto Tribunal consolida una doctrina clara. Así, la limitación de la actualización de las rentas de alquiler, en contextos excepcionales y debidamente justificados, es compatible con la Constitución y con el derecho de propiedad.
