Oposición entre titular registral y poseedor por contrato anterior. [TOL10.550.538]

El Tribunal Supremo ha aclarado una cuestión sobre la validez y oponibilidad de los contratos de arrendamiento. Estos contratos se celebraron con un titular registral anterior frente al nuevo titular resultante de una ejecución hipotecaria. La sentencia resuelve el recurso de casación interpuesto por una arrendataria que suscribió un contrato con una sociedad ejecutada hipotecariamente.

La enajenación forzosa y el contrato de arrendamiento

El núcleo del litigio giraba en torno al artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Este establece la extinción del arrendamiento en caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, salvo que el contrato estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. En el caso enjuiciado, el arrendamiento no fue inscrito, por lo que, a priori, cabría aplicar la extinción automática.

Sin embargo, el Tribunal introduce una excepción relevante. Según la sentencia del Tribunal Constitucional 187/2020, el procedimiento de ejecución hipotecaria fue declarado nulo. Esto ocurrió porque se vulneró el derecho a la tutela judicial efectiva del anterior titular registral. Esto comporta que la enajenación forzosa que dio lugar al cambio de titularidad carece de efectos jurídicos plenos. Esta carece de efectos mientras no se subsanen las actuaciones judiciales defectuosas.

Legitimación registral frente a título posesorio con causa

Conforme a los artículos 38 y 41 de la Ley Hipotecaria, el nuevo titular inscrito goza de una presunción de legitimación. Esta legitimación le habilita para ejercitar acciones reales frente a terceros que ocupen el inmueble sin título. No obstante, el artículo 444. 2. 2.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite como causa de oposición en este tipo de procedimientos que el demandado ostente una relación jurídica directa con el anterior titular registral. En este supuesto, el contrato de arrendamiento de la demandada fue firmado antes de que se perfeccionase el traspaso registral de la finca.

La Sala considera que este contrato, aunque no inscrito, se firmó con un titular registral legítimo y se encontraba vigente en el momento en que se presentó la demanda de desalojo. Además, la nulidad de la ejecución hipotecaria priva de efectos al asiento registral, el cual sirve de base para la legitimación del nuevo titular.

Limitaciones del procedimiento sumario y protección del poseedor con título

El procedimiento del artículo 41 LH, de carácter sumario, no permite resolver cuestiones complejas ni determinar la validez del título posesorio de fondo. La existencia de una relación arrendaticia con el anterior titular y la continuidad en el pago de rentas constituyen, según el Alto Tribunal, motivos suficientes para impedir el éxito de la acción de desalojo. La posesión no se puede considerar injustificada.

Este criterio se apoya, además, en doctrina consolidada por la STS 316/2025 y la STS 1064/2024, que reconocen que la existencia de una relación jurídica previa con un titular registral anterior constituye causa legítima para oponerse a la pretensión del nuevo titular, incluso cuando se trata de un derecho de naturaleza obligacional no inscrito.

Resolución judicial y consecuencias

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación de la demandada y confirma la sentencia de primera instancia que rechazó la demanda de recuperación posesoria. De este modo, la demandada mantiene la posesión de la vivienda al amparo de un contrato de arrendamiento válido con el titular registral anterior, en un contexto marcado por la nulidad del procedimiento de ejecución hipotecaria que había dado lugar a la transmisión del inmueble.