La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introdujo una importante reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, centrada precisamente en la actividad descrita en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos: la cesión temporal, con finalidad lucrativa, de viviendas amuebladas y equipadas que se comercializan a través de canales de oferta turística y que se someten a la normativa sectorial correspondiente. A partir de esta reforma, la autorización expresa de la comunidad de propietarios deviene presupuesto necesario para el ejercicio de la actividad, se fija una mayoría cualificada de tres quintos para aprobar, limitar, condicionar o prohibir dichos usos, se prevé la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos y se articula un mecanismo específico de cese y reacción judicial frente a actividades no autorizadas.
El presente dosier toma en consideración el intenso desarrollo normativo autonómico en materia de viviendas de uso turístico, así como la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo y de diversas Audiencias Provinciales, que ha clarificado el alcance del artículo 17.12 LPH y ha confirmado que la “limitación” del uso turístico incluye su prohibición cuando se alcanza la mayoría reforzada legalmente exigida. El trabajo se completa con referencias doctrinales, consultas administrativas y formularios prácticos (actas de junta, demandas y contratos), ofreciendo una visión sistemática y aplicada del nuevo marco jurídico de las viviendas turísticas en España, tanto desde la perspectiva comunitaria y urbanística como desde la vertiente tributaria y contractual.
CARACTERÍSTICAS DE LA REFORMA. -
Entre las principales novedades introducidas, destacan:
1. Requisito de aprobación expresa previa: Se añade un apartado 3 al artículo séptimo de la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo que el propietario de cada vivienda que desee realizar dicha actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
2. Mayoría cualificada para acuerdos comunitarios: Se modifica el apartado 12 del artículo diecisiete. El acuerdo expreso mediante el cual se apruebe, límite, condicione o prohíba el ejercicio de la mencionada actividad, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría es necesaria independientemente de si el acuerdo implica o no una modificación del título constitutivo o de los estatutos.
3. Establecimiento de cuotas especiales de gastos: La misma mayoría de tres quintas partes se requerirá para establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad. No obstante, estas modificaciones no podrán suponer un incremento superior al 20%, y estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
4. Mecanismos de cese y acciones judiciales: El texto legal establece un procedimiento claro ante el incumplimiento del requisito de aprobación expresa:
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Iniciativa: El presidente de la comunidad podrá actuar a iniciativa propia o a solicitud de cualquiera de los propietarios u ocupantes.
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Requerimiento: El presidente deberá requerir a quien realice la actividad sin aprobación expresa la inmediata cesación de la misma.
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Advertencia: Dicho requerimiento debe incluir un apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
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Procedimiento y MASC. La acción de la comunidad de propietarios se tramita por el juicio ordinario (art. 249.8º LEC), y requiere un intento previo de solución extrajudicial de la controversia como requisito de procedibilidad.
5. Régimen transitorio: Se añade una nueva Disposición adicional segunda para regular situaciones previas a la entrada en vigor de la Ley Orgánica.
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Beneficiarios: El propietario de una vivienda que estuviera ejerciendo la actividad con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
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