El Tribunal Supremo ha validado una operación inmobiliaria en la urbanización de Empuriabrava, a pesar de que una de las parcelas transmitidas estaba parcialmente ocupada por parte del dominio público marítimo-terrestre. La Sala Civil considera que esta circunstancia no implica la nulidad del contrato ni invalida la posterior agrupación ni la constitución de hipoteca sobre el conjunto de fincas.

Compraventa de parcelas: conflicto por parte del dominio público

El conflicto surgió tras la compraventa, en 2003, de tres parcelas colindantes. La sociedad compradora —dedicada a la promoción inmobiliaria— solicitó la nulidad de la compraventa de una de ellas al constatar que una parte de su superficie formaba parte del dominio público marítimo-terrestre. Sostenía que esta circunstancia impedía la validez de la transmisión, la agrupación de fincas y la constitución de la hipoteca que había sido posteriormente ejecutada.

La demanda solicitaba también la devolución del precio y los efectos restitutorios derivados.

Sentencia firme: vinculación de lo declarado en la vía contencioso-administrativa

El Tribunal Supremo estima el recurso por infracción procesal, destacando que la jurisdicción civil debió respetar los hechos declarados probados en una sentencia firme del TSJ de Cataluña (2009), en el orden contencioso-administrativo. En dicha resolución se reconocía que una porción de la parcela estaba dentro del dominio público portuario.

Además, se tuvieron en cuenta el deslinde aprobado por Orden Ministerial de 2020 y la sentencia firme de la Audiencia Nacional en 2022, que ratificó dicho deslinde. Ambos actos confirmaron que parte del terreno litigioso formaba parte del dominio público, aunque con menor extensión a la sostenida por la compradora.

Para el Supremo, estos elementos eran antecedentes vinculantes que la jurisdicción civil no podía ignorar.

El dominio público no implica automáticamente nulidad de la compraventa

Pese a lo anterior, el recurso de casación fue desestimado. El Tribunal razonó que la mera existencia de parte del dominio público dentro de una de las fincas:

• No determina la nulidad total del contrato de compraventa, ya que la operación fue conjunta sobre tres parcelas.
• No anula la agrupación voluntaria posterior, ni la constitución de hipoteca, ya ejecutada.
• No afecta al consentimiento contractual de forma esencial, especialmente tratándose de una promotora con experiencia, que pudo haber investigado con diligencia la situación del terreno.
• Podría dar lugar a otras soluciones jurídicas —como el saneamiento por evicción o la rebaja proporcional del precio—, pero no fundamenta la nulidad radical solicitada.

El Tribunal subrayó también que en la escritura pública ya se recogían advertencias sobre la necesidad de autorizaciones administrativas de Puertos y Costas.

Fallo del Supremo: la parte del dominio público no invalida el contrato

• Se estima el recurso por infracción procesal, por no haberse valorado correctamente los efectos vinculantes de las sentencias contencioso-administrativas.
• Se desestima el recurso de casación, ratificando la validez de la compraventa, la agrupación de fincas y la hipoteca.
• No se imponen costas por el recurso de infracción procesal, pero sí por el recurso de casación, a cargo de la recurrente.
• Se ordena la devolución del depósito del recurso por infracción procesal y la pérdida del depósito del recurso de casación.